Kuidas tasuta tasulisi refinantse tööle

Kuna intressimäärad on nii madalad ja lähevad päevade kaupa madalamaks, on paljud inimesed mõelnud oma kodude refinantseerimisele. Üks vihje, mida hüpoteegi firmad refinantseerimise ergutamiseks kasutavad, on refinantseerimiskulud. Enamik inimesi teab, et hüpoteegi saamine hõlmab kulusid: tasud, tingdeponeerimiskrediidid, hindamine jne. Refinantseerimise tulususe arvutamisel vaatavad enamus inimesi tehtud kokkuhoidu võrreldes nende kuludega. Kuid nüüd on ettevõtteid, kes loobuvad nendest tasudest - hinna eest.

Vana kooli Refi Math

Refinantseerimisel peate maksma kõikvõimalikud tasud. Siin on mõned tavalised tasud ja nende summad 400 000-dollarilise laenu kohta.

• Originaalkulud: 1190 dollarit
• Ettemakstud intress: 384 eurot
• Üleujutuskindlustus: 19 USD
• Maksu tasu: 65 USD
• Deposiit: 450 USD
• Salvestus: 25 dollarit
• Doki tasu: $ 20

Kokku kokku: 2 153 dollarit

See on palju tasusid. Kui peaksite selle laenu refinantseerima, maksaks see teile 2 153 dollarit.

Oletame, et teie praegune määr oli 30-aastane fikseeritud 5% ja te lähete selle 30-aastase fikseeritud summa alla 4% -ni.

Teie praegused igakuised maksed oleksid 2 147 eurot. Kui refinantsiteerite 4% -ni, siis uus igakuine makse oleks 1910 USD - kokkuhoid 237 dollarit kuus. Nii et saad oma raha tagasi refinantseerimise maksumusesse umbes 9 kuu jooksul.

Oluline on meeles pidada, et võite lisada oma laenu tähtajale - kui teil oli kaks aastat, siis olete nüüd tagasi 30-aastasele laenule, seega on see osa vähendatud maksumääraga. Sellisena maksate intressi pikaajaliselt, kuid kuna see on madalam, siis pääsete tavaliselt siia.

Ei maksa Refi Math

Võtame endale sama laenukonstruktsiooni, nagu ülal, samade tasudega. Tasulise refinantseerimise korral ei saa te kunagi parima hinna, maksate kõrgemat määra. Põhimõtteliselt viiakse teie tasud intressimääraga ja ettevõte maksab tagasi suurema intressimaksega.

Niisiis, kui soovite tasuta maksta refinantseerida, oleksite tõenäoliselt ainult 4,5%. See vähendaks teie igakuist makset 2 077 eurole, mis on ikkagi säästa 120 dollarit kuus. Siin on see koht, kus on oluline, et te vaatate kokku makstud intresse ja vaata tegevust, mille sa tõesti saan.

Intressimäära kogusumma on 4%: 287 478 dollarit

Intressimäära kogusumma on 4,5%: 329 626 dollarit

On oluline mõista, et see on üle 30 aasta, ja enamik ettevõtteid müüvad teie laenu ühe aasta jooksul, nii et nad ei mõista seda erinevust täielikult. Sellisel juhul arvutavad nad teie maksete nüüdispuhasväärtuse, et saada realistlikumat joont.

NPV 4%: 10 811 dollarit

NPV 4,5%: 11 869 dollarit

Mis on odavam ülespoole?

Nüüd, kui näete matemaatikat, mis on odavam ülespoole? Noh, parem lahendus on tegelikult tasuline refinantseerimine, kuna NPV on 11 869 dollarit, kuid seda raha kasutatakse teie tasude suunas, seega näeb pank ainult 9 716 dollarit (11 869 dollarit - 2 153 dollarit).

Peate meeles pidama, et vahendaja saab oma vahendustasu ja pank realiseerib oma praeguse kasumi sellel arvul. Seega, kui teete, et nad maksavad oma tasud, siis teete selle panka paremaks.

Kuid kogu laenu elus kaotad, sest maksate intressis 42 148 eurot. Kui te arvutate 41,148 euro väärtuses NPV 30 aasta jooksul alla 0,5% -ga (nende kahe erinevus), siis väärtus, kui see on negatiivne, mis tähendab, et te ei saa selle eest tasu eest raha tagasi, ja see ei ole optimaalne otsus.

Alumine joon

Lõpptulemus on see, et tavaliselt peaksite maksma madalaima määra saavutamiseks oma kulud. Kuid sa peaksid endalt küsima:

• Kui see on tasuta ja see on madalam sellest, mida maksate praegu, siis miks mitte?
• Kui see on tasuta ja määrad vähenevad veelgi, kas te saaksite tasuta refinantseerida ja säästa veelgi rohkem?
• Kui see on investeering ja teie üürnikud maksavad teie intressi, kas peaksite isegi nii palju tähelepanu pöörama, eriti kui see ei ole kulukas?