Kas peaksite maja ostma või jätkama rentimist? Siin on kuidas otsustada

Kui me elasime Tucsonis, Arizonas, mu naine ja mina räägime eelmisest armas väikest maja, mis meile meeldis. See oli müügiks 150 000 dollaril, mis "turul" oli õiglane hind (2006. aasta alguses), kuid see ei tundunud mulle õige. Ma arvutasin, et laenu maksed, maksud, kindlustus, vesi ja hooldus (kõik asjad, mida me ei maksnud üürnike jaoks) oleksid 1 125 dollarit kuus. Kuid majad nagu see on üüritud 700 dollarit kuus - kokkuhoid 5100 dollarit aastas!

Võite arvata ülejäänud lugu. Mull lõhkes ja paari aasta pärast müüdi selles naabruses asuvates kodudes alla 100 000 dollarit. Mul on hea meel, et valisime oodata. Hiljem oli mõttekas osta. Tegelikult oleme viimase kümne aasta jooksul omandanud kuus koda ja me eelistavad olles majaomanikud, kuid seal on kui on mõttekas olla üürnik.

Kas olete valmis kodu ostma?

Kui hinnad on madalamad ja rendib kõrgemaid, siis võite küsida, kas see on nüüd on hea aeg lõpetada rentimine ja alustada koduostude sooritamist. Eksperdid ütlevad jah, kuid oma argumendid põhinevad eeldustel, mis pole tingimata asjakohased sinu olukord, nagu ma selgitan.

Esiteks, kas olete valmis kodu ostma? Küsige endalt, kas:

• Sul on piisavalt raha sissemaksmiseks
• Sul on piisavalt raha kulude sulgemiseks ja liikumiseks
• Tead, mida kodus on tõesti kulukas
• Saate käsitleda suuri üllatusi, mis kaasnevad kodu omamisega
• Olete valmis koduse hooldamise aja ja töö tegemiseks

OK, nii et teil on sissemakse jaoks säästetud raha ja kui palju talvekeskuse surma äkki sureb, on see piisavalt hea, et asendada see kütteseade. Sa isegi armastavad rohuaeda, puhast rätikuid ja kühveldada lume. Sa tahad oma kodu, aga võib-olla tahad ka selle, et see oleks majanduslikult mõttekas. Loe edasi ...

Osta või rent: mida eksperdid ütlevad

Trulia rendiarvestuse aruanne näitab, et ostmine on oluliselt odavam kui rentimine. Nende arvutustes kasutatud 100 metroo ostmine on hulkuv 38% odavam kui rentimine. Nad ütlevad: "Ostmine ulatub ainult 5% odavamast kui rentimine Honoluluses, mis on 66% odavam kui Detroiti rentimine."

Teisisõnu, nüüd on odavam osta kõik suured USA linnad ja arvatavasti ka väiksemates linnades. Aga oota…

See ei ole nii lihtne arvutus

Iga sellist tüüpi aruanne ja iga "osta vs rendi" kalkulaator põhinevad oletustel, mis puudutavad näiteks seda, kui kaua te kodus jääte (7 aastat käesolevas aruandes), teie sissemakse (20%) ja teie intressimäär (3,5%). Leidsin Trulia raportit üsna põhjalikult. See isegi sätestab hoolduskulud, ei oska esmakordselt kodus ostjad, kui võrrelda ostmist üürile.

Teiselt poolt, mõned eeldused ei pruugi teie olukorra jaoks mõistlik olla. Näiteks Trulia meetod sisaldab suuruse kohandusi. Aruandes öeldakse:

"See ei ole õige, kui võrrelda kodude keskmist rentimist ja keskmist hinda turul. See oleks eksitav, kuna üüri ja müügitehingud on väga erinevad: kõige tähtsam on müügihooned keskmiselt 47% kõrgemad kui renditasud. "

Nii et mõnevõrra kohandamine (üksikasjad on vähe) võib-olla odavam ruutjalg ostma. Kuid kas see on asjakohane? Sinu reaalne võimalused võiksid olla suurepärased 800-ruutjalga korter kesklinna lähedal igakuise hinna eest 1000 USD ja 1800-ruutjalga maja eeslinnades, mille igakuine kogumaksumus on 1500 USD. Korter oleks 6000 dollarit vähem aastas, kuigi "ruutjalgade kulu" on 66% kõrgem. Võimalik, et teie korteri võrdlemiseks pole suuri 800-ruutjalga maja.

Suuruse tähtsus sõltub paigutusest. Samuti on oluline asukoht, kodu tüüp, laevatehase suurus ja ehituskvaliteet. Kuid selliseid tegureid nagu valemid on raske ühendada. Kuidas võrrelda Starbucksi lähedal asuvat suurt õue või garaazi töökotti bussiliini läheduses? Kuidas võrrelda majaomaniku kohustusi üüri lihtsustamisega?

Need on isiklikud, situatsioonilised ja sageli intuitiivsed arvutused. Ja seal võib olla palju neid. Näiteks, Teil oleks parem rentida, kui ...

• Teil on hea võimalus liikuda mõne aasta pärast
• Esialgne makse võtab kõik säästud
• Sa ei päästa kunagi suuri ootamatuid kulusid
• Sa vihkad põrandale ja hoolitsevad kodu eest
• Teie töö olukord on ebakindel
• Teile meeldib elada tegevuse lähedal

Ja võiksite olla parem osta, kui ...

• Ootate, et teie perekonna suurus kasvab
• Tahad mängida tõusvate hindade ja plaani müüa kasumit
• Sa ei jäta raha kõrvale ka siis, kui säästad rentimisega
• Sa tahad lemmikloomi ja see muudab rentimise raskeks
• Sa tahad kodu-põhine äri, mida ei saa korterist välja viia

Kui olete valmis ostma ja isegi kui finantsiline aspekt on väga oluline, peate tegema arvutusi iga üksikjuhtumi puhul eraldi. Nii vaadake kodud, mis vastavad teie minimaalsete isiklike kriteeriumide alusel, ja tehke järgmised hinnangud (kasutades parimaid oletusi):

1. Ajapikkus, kui viibite piirkonnas, kus te praegu elate: _____.
2. Selle ajakava alusel saate rentida majutuskulusid (rentimine, kommunaalkulud jne), tuginedes teie praegusele rendimäärani ja arvan, et tulevikus suureneb teie kogumaksumus rentimiseks: ______.
3. Sama ajavahemiku jooksul kogukulud kodus, mida te kaalute (sulgemiskulud, maksed, maksud, kindlustus, kommunaalteenused, hooldus jne), ______.
4. Teie prognoositud sissemakse: ______.
5. Teie kodu müümisel saadav hind, mis põhineb teie piirkonna mõistlikul hinnatõusul (USA-s on see ajalooliselt olnud 3-5% aastas): ______.
6. Sulgemiskulud; võite kasutada Trulia numbrit 8% müügihinnast: ______.
7. Kui müüte kodus, võite jääda tasakaalu; võite kasutada järelejäänud saldo kalkulaatorit: ______.
8. Võtke eelarverealt 5 ridadel 6 ja 7 summad lahti, et jõuda sulgemisel saadud puhaskasumini: ______.
9. Võtke rida 8 (teie sissemakse) rida 8, et jõuda, kui palju omakapitali olete omandanud: ______.
10. Lahtrisse 3 jõudmiseks lahutada rida 9 teie enda kogukulu: ______.
11. Võrrelge 10. rida (oma maksumus) rida 2 (rendikulud), et näha, mis on madalam.

Täpselt peate tegema need arvutused iga koduse kohta, kuhu vaatate. Ja jah, pärast ostmist võib aasta pärast eluasemekatastroofi tekkida. Siis jällegi võivad hinnad rentimise ajal tõusta nii kiiresti, ei saa te aastakümneid uuesti osta.

Te võite riske osta või üürile ja ülaltoodud arvutused hõlmavad palju äravaateid. Kuid nad annavad sulle alustamiseks koha. Vaatame ühe näitena, et näha, kuidas numbreid käivitada ...

Olete lootuses, et viibite linnas kuus aastat ja maksate üürida 800 dollarit kuus. Näete, et kommunaalteenused tulevad tulevikus keskmiselt 100 dollarini kuus, ja rent tõuseb kaheks ja neljaks aastaks 850 dollarini ja 900 dollarini. Te maksate üürniku kindlustusele 200 eurot aastas. Teie maksumus üürida:

• Rent: 61 200 dollarit (800 eurot 24 kuuks, 850 dollarit 24 kuuks, 900 dollarit 24 kuuks)
• Utilities: $ 7200 ($ 100 korda 72 kuud)
• Kindlustus: 1200 dollarit (200 korda kuus aastat)

Rendikulud kokku: 69 600 dollarit

Saate osta maja, mis sulle meeldib, on $ 180,000, mille maht on $ 36,000, laenates 144 000 dollarise tasakaalu 4,5% tasemel 30-aastasele hüpoteeklaenule. Maksmine on 730 dollarit kuus ja ootate 3% -list kallinemist, sest müügihind on umbes 215 000 dollarit kuus aastat.

See on teie korterist suurem ja maksate oma veevarustuse, nii et kommunaalkulud kulutavad 260 dollarit kuus, kindlustus 950 dollarit aastas ja maksud umbes 2500 dollarit. Näete remonti ja hooldust ligikaudu 200 $ kuus. Siin on numbrid:

• Sulgemiskulud: 3600 dollarit (sh laenukulud)
• Maksed: 52 560 dollarit (730 dollarit kuus korda 72 kuud)
• Kinnisvara maksud: 15 000 USD (2500 USD aastas kuus aastat)
• Kindlustus: 5 700 dollarit (950 dollarit aastas kord kuus aastat)
• Utilities: $ 18720 ($ 240 kuus 72 kuud)
• Hooldus: 14 400 USD (200 USD kuus korda 72 kuud)
• Kogukulud enne omakapitali omandamist: 109 980 USA dollarit (kõik ülaltoodud)
• Müügihind: 215 000 dollarit (180 000 dollarit 3% aastasest tõusust kuus aastat)
• Sulgemiskulud: 17 200 USD (8% müügihinnast 215 000 USD)
• Tasakaalustatud võlgnevus: 128 300 dollarit (pärast 72 makset)
• Sularaha sulgemisel: 69 440 dollarit (215 000 dollarit, millest on lahutatud laenujäägid ja sulgemiskulud)
• Neto omakapitali koguväärtus: 33 440 eurot (neto sulgemise tulu miinus esialgne sissemakse)

Kogu kodu maksumus: 76 540 dollarit (kogukulud miinus omakapitali suurendamine)

Selleks, et hoida seda lihtsaks, ei sisalda need arvutused teie esialgse makse "alternatiivkulu" (kui oleksite jätnud rentida, oleksite seda investeerinud mujal), nii et enda maksumus on isegi natuke kõrgem, kui näitab see näide.

Ka väikesed muudatused teie eeldustes võivad oluliselt mõjutada. Näiteks kui kodus hinnatakse igal aastal 4% asemel 3% asemel, on teie omandi maksumus vaid 65 500 dollarit - vähem kui üüri maksumus.

Üks viimane soovitus: kui te tõesti ei ole raha säästmisel ja maksate rentimise asemel natuke rohkem, siis mine ja võta maja. Teie loodud ehitaja on sunniviisilise säästukava, nii et vähemalt teil on tulevikus midagi.

Teie omakorda: Mida te arvate ostu ja rentimise kohta ja millises suunas te tõenäoliselt lähete?

Steve Gillman on "101 imelikke raha teenimise võimalusi" ja EveryWayToMakeMoney.comi looja. Ta on olnud repo-mehe, kõndimis-kellarvete, otsingumootori hindaja, majakaustaja, trammijuhi, protsesside serveri, nuhkvara ja rouletteerupiire, kuid rohkem kui 100 viisil on ta teinud raha, kirjutamine on tema lemmik (siiani) .