Kuidas ma teha kinnisvarasse investeerimiseks üle 250 000 dollarit aastas (ja mul on ainult 29)

Paar aastat tagasi, pärast peaaegu iga episoodi vaatamist Flip This House, Olin otsustanud, et ma hakkan olema kinnisvaraagent. Mäletan sõbra pärast, kui mu esimene pakkumine dupleksile tehti, sõbra pärast, kuidas ma planeerin järgmisel aastal 10 rentimisobjekti ostmist. Peegeldes tagasi, olin ma idioot.

Olen oma esimese vara eest tugevalt üle maksnud ja õnnestun välja tulla, ilma et kaotada raha.

Mul vedas. Ma sain kiiresti teada, et mul pole aimugi, kuidas tõesti raha kinnisvaraga teenida.

Kunagi unustan, et mu kinnisvara investeerib segaduses, olin ma väga muljet avaldanud, kui kohtasin oma sõpra Eric Moormaniga. Kuidas sobisin, et ma kohtusin Ericiga, kui ta jõudis oma vana kodu ukse juurde, kui püüdisime seda müüa "Omanikule müümiseks".

Ta oli kinnisvarainvestor ja tegi meile rendilepingu, kui meie maja ei müünud, kuni meie unistuste kodu oli lõpetatud. Pärast kinnisvaramaaklerite rentimist müüdi meie maja üsna kiiresti ja me ei pidanud Ericit oma pakkumise vastu võtma.

Edasi edasi tänapäeva, Eric kutsus mind üles ja tahtsin minna lõunamaale, et uurida oma investeerimisteenuseid. Ma viitsin talle kiiresti skripti, kui ma õppisin, kui edukalt ta oli, on kinnisvarategevus.

See mees on 29 aastat vana ja tema kinnisvaratehing on eelmisel aastal üle 250 000 dollari.

Nüüd mäleta ... me ei ela suurlinnapiirkonnas, kus ta on miljone dollari omadusi. Meie suurim linn (mida enamik USAd nimetaks "linnaks") on elanike arv veidi üle 25 tuhande. See on nii.

Nagu näete, on see üsna väike muljetavaldav. Ja ta ei peatu. Ta kavatseb teha rohkem kui sel aastal. <Mine Ericile, mine!>

Ma tean, et paljud inimesed on huvitatud kinnisvarasse raha tegemisest, eriti kui saate seda teha ilma rahasummuta. Ma olen palunud Ericil oma lugu jagada ja mõned strateegiad, mida keegi saab teha. See on tema esimene ametikoht ja ta plaanib tulevikus rohkem jagada.

Kirjuta Eric ......

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Olen viimase kolme aasta jooksul olnud kinnisvarainvestor. Põhjus, miks ma alustasin, oli meeleheitlik vajadus (mul oli magistrikraad, ma ei suutnud tööd leida ja see oli BRÜÜMINE) ja lubadusi saada suuri kasumeid, väga kiiresti, vähese teadmisega ettevõttest ja käivitamata raha . Mul oli nende nõuete täitmiseks rohkem kvalifikatsioon.

Ma pole kunagi võtnud ühtegi klassi kinnisvara, ei teadnud, kuidas midagi parandada (rääkimata keerulise rehabiliteerimisprojekti läbiviimisest), ja mis kõige tähtsam, mul polnud raha, mul ei olnud isegi ega teadnud kuidas investeerida 1000-ga dollarit! Üks eelis, mis mul sellesse ettevõttesse läks, oli isa, kes oli hämmastav mentor. Kasvatades oli ta peamine ettevõtja. Ta oli C.P.A. päevas ja jooksis mitu edukat ettevõtet küljel. Ma vaatasin talle absoluutset aukartust ja ikka veel.

Minu madalaimal tasemel, minu isa tuli minu juurde ja ütles:

"Eric, siin on kontroll."

Mina, kes on hiljuti magistriõppejõud, arvasin, et see oli kingitus ja oli väga põnevil. Järgnevalt tema suust välja tulnud sõnad olid ilmselt kõige hirmutavamad, kuid kõige olulisemad, mida ta kunagi mulle ütles. Ta ütles,

"Ma tühistan teie konto oma mobiiltelefoni plaanil. Siin on piisavalt raha, et saaksite oma plaani alustada, ja ülejäänud on teie jaoks. "

Vabandage mind? See ei ole kontroll, et minna rannale nädalaks ja lõõgastuda, enne kui hakkan oma tööotsingut alustama? See ei ole piisav, et minna järgmise paari kuu jooksul, kuni leian oma "unistuste positsiooni karjääri alustades vähemalt 100 K-ni?"

See kontroll on põhimõtteliselt "Ma olen teid üles äratanud piisavalt kaua ja nüüd oma enda kontrolli all?" See oli just see kontroll, ja olin sunnitud ujuma või ujuma. See on minu lugu võti. Mul ei olnud varundamisplaani. Ma pidin midagi leidma ja tegema seda, või ma olin täpselt nii, nagu alati kardan, tavaline. Mõeldes neil päevadel tagasi, ei olnud nad midagi hirmutavat, kuid nad panid mind, et olen täna, ja ma ei muuda neid midagi.

Mõni päev pärast seda, kui mu isa andis mulle kontrolli, teadis ma, et ma hirmutasin ja tegi kõik, mida ma võiksin, töö leidmiseks ja kiireks. Ta oli mitu aastat investeerinud Kinnisvarasse ja ütles mulle, et ta arvas, et ma võiksin sellel hea olla. Nähes, kuidas mul polnud töökoha väljavaateid, otsustasin kuulata mõnda oma CD-d ja lugeda paari tema raamatuid. Üks asi, mida ma kuulsin ja lugesin, oli sellest, kui lihtne õpetajatest kinnisvara investeeris. Töötage 10 tundi nädalas ja tehke kuus numbrit aastas! See oli nende lubadus, ja ma hüppasin esimesena.

Pärast CD lugematuid lugusid kuulamist ja lugemist kõike, mida ma võiksin oma käed panna, otsustasin, et on aeg proovida. Esimene takistus, millega ma seisis, oli asjaolu, et ma ei saanud raha maja ostmiseks. Unusta osa, kus mul polnud aimugi, kuidas ehitada tehinguid, pidada läbirääkimisi müüjaga või välja selgitada, mis maailmas majaga peaks tegema, kui ma seda ostaksin. Need olid kõik küsimused, mida olin algusest peale liiga naiivsed, kuid mida ma väga hästi aru teadsin, oli lihtsalt asjaolu, mul ei olnud raha midagi osta, rääkimata sellest, et maja oli.

Kuid; kõik "Gurus" lubasid, et mul pole vaja raha või krediiti majade ostmiseks, alustasin alustamist Kinnisvara investeerimisel Lease Valikud, Valikud ja Hulgimüük. Kui kuulete, et saate osta majasid ilma raha, on tõsi. Olen seda teinud mitu korda ja tegi seda palju raha. Vaatame mõnda viisidest, kuidas see toimib, kusjuures mõned neist on positiivsed ja negatiivsed. Kas ma mainisin, et "Gurus" unustas öelda, et kinnisvarasse investeerivad tegelikult negatiivid?

Enne kui alustan, lubage mul öelda, et üritan anda nende ideede kohta väga põhjalikku selgitust. Ma võin kergesti kirjutada raamatu igaüks eraldi, kuid siin on paljaste luudega raha või krediiti mitte investeerida. Mul on veel üks suurepärane lugemine parimad lühiajalised investeeringud seal, nii et kontrollige ka välja!

Rentimine koos võimalusega osta

Esimene on vara omandamine, kasutades "ostmise võimalusega üürilepingut". See on koht, kus te üürite müüjalt kinnisvara igakuiselt kindlaksmääratud summast koos ainuõigusega osta vara teatud aja jooksul. Selle tehingu alguses ei ole sulgemist, vaid lihtsalt lepingu sõlmimist.

Nüüd, kui teil on teie müüjaga sõlmitud leping, leiate vara üleminekuks "üürniku ostja". Olete alla kirjutanud Lease koos nendega ostuga, mistõttu teil on võileibu üürilepingu võimalus. Teie üürniku ostja annab teile tagasimaksmata tagatiseks oma ainuõiguse valida vara kindlaksmääratud hinnaga kindlaksmääratud aja jooksul ja maksate igakuise rendi, kui nad elavad vara sees.

Külgmiste märkustega ei kirjuta ma kunagi midagi alla ega vii läbi kinnisvaratehinguid ilma minu advokaadita dokumentide läbivaatamisel. Tasub lisaraha, usalda mind. Räägime rohkem advokaatide tähtsusest teises ametikohal.

Nagu ma juba märkisin, on palju rohkem, kui läheb üle liisinguvõimaluse tehing, kuid see on põhimõtteliselt see, kuidas see toimib. Seda tüüpi tehingute jaoks on mitmeid positiivseid ja negatiivseid tulemusi. Vaatame mõni minut, et vaadata mõnda. Esiteks, vaatame positiivseid. Olete omandanud vara, millel pole raha, ja tehes oma üürniku ostjalt oma tagasimakstud tagatisraha, samuti nende igakuist makset (peate alati raha teenima oma ostja ja müüja igakuises jaotuses.

Mul on reeglina vähemalt 200 dollarit positiivne rahavoog kuus kinnisvara kohta. Mul on mõni sama suur kui 600 dollarit, kuid tavaliselt ma arvan, et igal kuul on vähemalt 200 dollarit maja kohta). Teoreetiliselt läheb teie üürniku ostja mingil hetkel pangale ja sularaha välja ning teete suure hulga raha, kui ta seda teeb.

Siin on reaalsus ja midagi, mida te ei kuule enamikus kinnisvarainvesteeringute seminaridest, kus üksikute kõne üritab sind oma programmi müüa. Üheksakümmend protsenti ajast on teie üürniku ostjad B & C krediidi ostjad. Neid huvitab teie programm "Rent to Own", sest ükski pank ei päästa neile raha. Selles majanduses ja turul on need ostjad kõikjal.

Reaalsus on, vähesed neist (ainult 10% minu kogemusest) koristavad oma krediiti ja lõpuks maja kokkuost. Samuti on teil tohutu arv, et teil on sunnitud välja tõstma ja vara maha ajama. Ma ütlen, et see ei hirmuta teid, vaid valmistab teid ette, kui see on Kinnisvara sõiduk, mida te otsustate jätkata. Kui teete seda veenduge, et olete saanud tohutu võima lusdeposiidi, mis katab kaotatud rendi, advokaaditasu ja varaga seotud kahju.

Kas on olemas raha Lease Valikud, jah. Kui leiate õige üürniku ostja, sõltumata sellest, kas ta ostab maja, siis saate raha Optsiooni tagatisraha ja igakuise üürikordajaga. Kui te ei ole sunnitud seda isikut üles tõstma ja ta ei lahuta maja, kui nad lahkuvad, pidage ennast õnnelikuks. Kas kinnisvara investeerib liisinguvalikutega lihtsaks? Pole võimalik. Lepingutasutel on mul rohkem peavalu kui muudel tehingutel.

Ühelt poolt on teil müüjal karjuv müüa oma maja ja laen oma nime välja; sõltumata sellest, kui kaua on aega vaja teha. Teiselt poolt on teil B / C laenupakkuja, mis on palju vähem motiveeritud tegema seda, mida ta vajab maja finantseerimiseks. Kui te osalete sellises tehingus, peate peate olema paks nahk ja olema valmis tegelema kohtuasjade, peavaludega ja mitte kusagil kasumipotentsiaali lähedal, mille olete lubanud "Gurus." Mul on üle kahekümne Lease Võimalused see hetk. Ma teen ikkagi neid, kuid ma olen väga ettevaatlik ja pooleldi vastumeelselt rohkem tegutseda. Peamine põhjus on asjaolu, et kinnisvaras on lihtsam raha, ja ma näitan sulle mitte ainult seda, mis see on, vaid kuidas seda teha ... ... õige tee.

Võimalus a

Teine võimalus raha teenimiseks kinnisvaras, investeerides raha või krediiti, on vara valikul. Selline tehing on sarnane liisinguvõimalusega, kuid ka väga erinev. Mõtle sellele Lease Option'i nõbu, kes on palju kuumem ja lõbusam.

Siin on nende kahe erinevus. Liisinguvõimalusega on müüja nõustunud võtma igakuist tasu kindlale ajaperioodile, kusjuures tulevikus tuleb kindlaks määrata ostuhind. Ma ei nõustu nende tehingutega vähem kui viis aastat ja püüan kümme aastat. Müüja "Võimalusena" osta kinnisvara ei võta vastu igakuiseid makseid. Nad on lihtsalt andnud teile ainuõiguse teatud aja jooksul teatud kindla hinnaga vara omandamiseks.

Miks peaks müüja valima ühe üle teise?

Vaatame mõningaid asjaolusid ja põhjuseid, mis võivad veenda müüjat otsima ühel või teisel viisil.

Optsiooni korral võib müüja jätkata elamist majas. Samal ajal jätkab ta igakuise makse tegemist ja hoolitseb kõigi hooldus- ja remonditööde eest. Müüja ei pruugi soovi võtta igakuiseid makseid, kuna mõte on, et keegi teine ​​elab oma majas. Kuigi nad võivad olla motiveeritud müüma, võib arvata, et keegi teine ​​õhtusööki sööb ja jalutades alasti, kus nad oma lapsi kasvatasid, võib olla liiga palju nende käsitsemiseks. Samuti ei pruugi neil olla rendilepingu jaoks vajalik aeg. Kui müüjal jääb kümneks kuuks tagasi sulgemine uksele koputades ja te (investor) ei taha neid makseid tasuda, kuid seal on endiselt omakapitali TON, võib valik olla teie ainus valik, lühike maksmine sularahas.

Mõõdukas "Optsioonil" ei ole müüjal midagi kaotust. Teil on oma maja ostmiseks määratud hulk aega, mida teete ainult juhul, kui leiate ostja kõrgema hinnaga, kui teil on valik. Selle tehingu puhul ei ole sihtgrupp B / C laenupakkuja, vaid pigem isik, kellel on raha või võimalus pangale minna ja laenu saada.

Selle positiivsed asjad investorile on järgmised: Te ei tegele üürniku ostjatega, üürniku ostjate jäetud remont, vihased müüjad, väljaütlemised, kohtuvaidlused, igakuised maksed ilma üürniku ostjata ...... nimekiri jätkub ja edasi. Negatiivid on, et te ei teeni üldse mingit raha, kui teie kvalifitseeritud ostja edukalt ei leia oma ostuvõimaluse jooksul määratud aja jooksul. Müüja saab kasu, sest nad ei maksa kinnisvarakomisjonile mingit kinnisvara, ja neil on privileeg elada majas, kui soovite seda müüa.

Müük hulgimüük

Kolmas võimalus kinnisvarasse investeerimiseks võib tegelikult nõuda investorilt raha, kuigi seda ei nõuta. See meetod on kindlasti parim ja lihtsaim viis uute, kogenematute investorite jaoks "kiire" raha tegemiseks kinnisvarasse. Tegelikult on see kõige parem ja lihtsam viis, kuidas veteran ja maitsestatud investorid saaksid "kiiret" raha kinnisvarasse investeerida.

Hulgimüük on kunst, ja ma kasutan seda sõna otstarbekohaselt, kuna suudab täpselt hinnata kinnisvara potentsiaalset väärtust ja osta seda nii madalale, saate seda kiiresti müüa teisele rehabberile või lõppkasutajale, ilma et asi oleks kunagi kinni pandud , olenemata sellest, kui hea või vaene on vara seisukord.

Nüüd võite öelda, et mul pole raha selle eest. Võin lihtsalt Hulgimüügi hinnaga vara valida ja seejärel müüa selle rehabberile või lõppkasutajale. Te olete täiesti õige, kuid hulgimüügi hinnakujunduse omaniku saamine on haruldane. Saate teha 100 hulgi-pakkumist omanikele enne, kui üks on aktsepteeritud. Kui sul on palju paremat õnne, ostab pankade varad väljaostuvõimalusi.

Kuigi enamik esialgseid pakkumisi lükkavad pankad ikkagi tagasi, on nad pigem hulgimüügipakkumist aktsepteerivad. Samuti ei anna nad kunagi vara võimalust. Nad aktsepteerivad ainult sularaha ja isegi nõuavad, et teil oleks tõendeid fondide kohta, enne kui nad isegi teie pakkumist vaatavad. Kui teil on võimalik mitu korda päevas kuulda kõhuga ja säilitada pidev jälgimissfail kõigi hulgimüügipakkumistega, siis saadate Real Estateis rohkem raha kui enamik televiisori ekraanil olevatest majapidamislappidest.

Kinnisvarasse saab raha teha mitmel erineval viisil. Ma ei ütle kunagi, et konkreetne tehnika ei ole teie aja väärt. Kõik töötavad, mõned lihtsalt paremad kui teised. Arukad ja parimad investorid ei keskendu oma aja ainult rentimisele või rehabidele. Nad ei tee kunagi haamrit ega tee ennast taastusravi. Kõige paremad ja edukamad kinnisvarainvestorid on need, kes keskenduvad tehingute inseneridele ja saavad läbirääkimiste meistrid, suhted teiste investoritega ja aktsepteerivad asjaolu, et tõeline raha pannakse paberile, mitte kallale küüned.

Nagu te oma kinnisvarainvesteeringute karjääris kasvate, on alati soovitav, et samal ajal toimuks ühtne portfell eri tüüpi tehingutega. Mõned investorid keskenduvad ühele konkreetsele strateegiale ja teevad palju raha. Kuid pigem peaksin olema teadmisi, et võtta mis tahes kokkuleppeid, mis tulid minu poole ja muudavad selle sularahaks.

Mul on pidev hulgimüük, üürilepingu valik, rehabilitatsioon, uus ehitus ja kõik muu, mida ma saan oma kätes kätte panna. Nagu eespool öeldud; kõik need strateegiad (ja palju muud, mida ma pole selles artiklis maininud) on oma koha ja saavad raha teenida. Kuid uue investori jaoks on surnud seatud "Guruse" poolt lubatavad miljonid dollarid, keskendudes valikutele ja hulgimüügilepingutele.

Tõde on, sularaha ei ole vaja, et teenida raha Kinnisvara investeerimisel, kuid see muudab protsessi lihtsamaks. Kui te oma karjääri eelistad, tahate leida võimaluse omandada sularaha, olgu see siis eraraha laenuandjad või pangad. Tehingud on puhtamad ja kogemustega, kui te usaldate tehingu nõuetekohast haldamist, ja riskiv raha suureneb.

Kuid praeguseks kasutage võimalikult vähe ohtu ja hoidke usku, et tunni lõpp on kontroll. Minu jaoks oli esimene kontroll, mida ma teenisin, oli väike, kuid see andis mulle enesekindluse jätkamiseks. Tore oli näha suuremaid kontrolle, et järgida selle eeskuju. Ma luban, et neid ei olnud lihtne tulla, kuid nende nõuetekohase väljaõppe, rasket tööd ja vähese õnnega saab nendest kontrollidest hõlpsasti olla teie nimi. Lubage mul näidata teile, kuidas sinna jõuda.