Raha

Siin on mõni majaomanik teie üüride maksmisega iga kuu

Siin on mõni majaomanik teie üüride maksmisega iga kuu

Kuuleme palju sellest, kui palju linnas on kallis üür. Kuid kuhu see raha läheb?

Kuigi mõned üürnikud kahtlustavad, et nad on otse ahne majaomanike taskudesse, tahtisime uurida tõde - nii et me rääkisime seitsmelt üürileandjalt, et saada nende lugu.

"Avalikkus armastab mõnel põhjusel majaomanikke petta, kuid majaomanikud on palju rohkem kulusid ja peavalu, kui enamik inimesi aru saab, " ütles Brian Davis, kinnisvarainvestor 15 rendipinnaga kinnisvara ja asutaja kinnisvara blog SparkRental.

Mark Ferguson, kinnisvarainvesteerija, autor ja 14 Colorado üürikorteri omanik, nõustus: "Kuigi mõned inimesed võivad rentida nii palju maksta, pean mäletama, et üürileandja peab maksma palju rohkem kulusid kui enamik inimesi arvab ja isegi rohkem kui paljud majaomanikud arvavad, et nad maksavad. "

Siin on peamised kulud, mille majaomanikud on nimetanud, kui küsisime, mis juhtub selle suure renditasu eest, mille annate neile iga kuu.

Lisaks on meil kaks näiteid reaalmajaomanike igakuistest eelarvetest, et saaksite täpselt näha, millised numbrid välja näevad. Selleks peate kaaluma, kas kirjutad oma igakuist rendikinnitust või mõtlevad ise rentimisvarust investeerimisele.

1. Hüpoteek

Kui teie üürileandja maksab oma varale hüpoteeki - mis paljud on - korralik rüppemakse osa läheb otse pangale, et maksta põhiosa ja intresse.

2. kommunaalteenused

Mõned üürileandjad hõlmavad kommunaalkulusid rendis, kuid isegi need, kes ei suuda, saavad tasu eest maksta.

"Kui üksused on hõivatud, siis ma maksan oma üürnike elektrienergia, gaasi, vee, televisiooni, telefoni ja interneti eest," ütles Andrew Panko, kes on kahe ühe magamistoaga korpuse omanik Woodbridge, New Jersey kompleksis.

"Isegi kui seade on tühi, on ikkagi vaja elektrit, gaasi ja vett. Ma pean neid oma nime panema, kui üürnikke pole. "

3. Kindlustus

Üürileandjatel peab olema üürileandja kindlustus, mis kaitseb nende füüsilist vara õnnetustest ja ootamatust kaotusest tulekahju või raske ilmaga.

Samuti peab neil olema vastutuskindlustus, mis kaitseb nende finantsvarasid vastutusnõude korral, nagu näiteks keegi, kes kaebab nende pärast libisemist ja jääb jäiseks kõnniteel.

4. hooldus ja remont

Kas see on sularaha ja aeg ise asjade kinnitamiseks või töövõtjate tööle võtmiseks, on hooldus- ja remonditööd üürikorteri kulukirjed kõrgel kohal.

"Enamik majaomanikke võib arvestada 5-20% -ga saadud üürist, mis lähevad hoolduskuludesse," ütleb Ferguson.

Rentec Direct Kaycee Wegener katkestab need kahe erineva kuluga:

1. püsikulud saate hinnata varem, sealhulgas tavaline hooldus, nagu puhastamine, prügi eemaldamine ja kahjuritõrje, ja hooajaline hooldus nagu muru niitmine, lume eemaldamine ja vihmavee puhastamine

2. muutuvkulud võite proovida eelarvet, kuid see võib ikkagi sind üllatusena kaasa tuua, sealhulgas seadme remont ja asendamine, varalise kahju tõttu hooletuse või tavalise kulumise ja hädaolukordade tõttu.

"Paljud üürnikud ei saa aru, kui palju see maksab kinnisvara nõuetekohase säilitamise eest, sest nad ei ole veel kinnisvaraomanikud," ütles RE / MAX-i kinnistunud omadustega Broker Associate Deb Tomaro.

"See puu kulutab 1200 dollarit eemaldada. See katus on 8000 dollarit. See külmik on 800 dollarit. Hea üürileandja omab reserve, et hädaolukordade tekkimisel saaksid nad kiiresti lahendada ja minimeerida oma üürniku ebamugavust. Igal kuul omanikud, kellel on lihtsalt kraapimine, ei pruugi võimalust reserveerida. "

Ja isegi kui majaomanikul on reservi üles ehitatud, võib halb aasta siiski neid tõsiselt tabada.

15 aasta jooksul Colorado majaomanik Nick Bowman suudab rääkida paljudest ebameeldivatest üllatustest nagu "ootamatu kanalisatsioonivõrgu asendamine 6000 dollariga" ja "rentija, mis jookseb otse enne jõule ja jätab sooja välja, nii et torud võivad külmuda . Need on sellised õudusunenäod, mis võivad teie reservkontot tõesti tühjendada. "

5. Kõik koodi säilitamine

Üürileandjad on kohustatud tagama, et nende kinnisvara oleks ohutu elama, ja see ei tule odavalt. Need "regulatsiooniga seotud kulud", nagu Davis neid nimetas, hõlmavad selliseid asju nagu rendi litsents, kohustuslikud kontrollid ja iga-aastased registreerimistasud.

"Baltimore'is, kus mul on enamus minu omadustest," ütles Davis, "pean ma registreerima ja maksma iga-aastaseid tasusid nii Marylandi kui ka Baltimore'i linnaga. Ma pean iga kinnisvara üle viimistlema. Ma sooviksin, et saaksin müüa mõnda oma rendiettevõtteid, kuid keegi ei taha seda, mis mul on nende sees; Ma olen olnud sunnitud varade ülearendamist kohalike eeskirjade järgimiseks. "

Minneapolis, Minnesota Hot Market Realtyi maakler James Richards tunneb Davise valu:

Mulle on linna viidanud selle eest, et ei ole piisavalt rohu tera ühe ruut tolli kohta. (Jah, neil on tõepoolest inspektor, kes sellist jama otsib.) Iga maja, mis on ehitatud enne 1978. aastat, peab läbima uue kinnisvarainvesteeringu, kui uus üürnik liigub, isegi kui ta on eelnevalt sellise kontrolli läbinud.Katsetuste kulud on vahemikus $ 300 kuni $ 500, rääkimata kulutustest, mis on seotud selle saatmisega esmakordselt, ja tavaliselt on see $ 3000 kuni $ 5000 või rohkem, kui vara vajab kõiki uusi aknaid.

Richards juhib tähelepanu ka sellele, et "trahv [hinnatakse] üürnikule, kui üürnik paneb toime kuriteo: see paneb maja naabrusesse, kasutab liiga palju valitsuse teenuseid, asetab prügikasti prügikasti, võimaldab litsentsi numbrite kaartide aegumist, ei lammuta muru või kühveldatud kõnniteed jne. Üürileandja trahv on tavaliselt süüteost kõrgemal. "

6. Maksud ja tasud

Lisaks kinnisvara maksude tasumisele peavad üürileandjad maksma ka renditulu, mille nad saavad.

Kuigi neil on mõned maksuvähendused, võib nende mahaarvamiste saamine sageli iseenesest kuluda (vt järgmist punkti).

7. Raamatupidamine ja raamatupidamine

"Rendiomadustega kaasnevad raamatupidamine ja raamatupidamise peavalud," ütles Davis, "kes maksis nii aega kui ka raha. Ma maksan raamatupidajale ja raamatupidajale umbes 4000 dollarit aastas ja ikkagi kulutan oma maksudeklaratsiooniga 30 kuni 40 tundi aastas. "

8. Kinnisvara haldaja teenustasud

Aeg on ka väärtus, nii paljud majaomanikud leiavad, et kõige efektiivsem on kinnisvarahaldurite palkamine, et nende igapäevaseid ressursse hallata.

Vastavalt All Property Management'ile võivad need tasud tavaliselt kanda 8-12% igakuistest rendiväärtustest.

9. Üürnike käive ja vabakutsed

Kui üürnikud lahkuvad, avaneb see täiesti uus kulude kogum.

"Vabakutsed on tohutu kulu üürileandjatele," ütles Davis, "eriti mitte-so hot turgudel. Üürileandjad ei pea mitte ainult üüritulu saamata hüpoteegi katma; nad peavad tavaliselt ka kogu seadet ümber värvima ja asendada kõik vaibad. Rentijatel on vähe stiimuleid põrandate või seinte pehmelt käsitlemiseks, sest üürileandjatel on raske kinni hoida tagatisraha tagatisraha, et need kulud katta. "

"Enamik üürileandjaid maksab 5-15% rentimisest vabadele töökohtadele," ütles Ferguson.

10. Turundus

Ja kui on vaja leida kedagi, kes neid vabu töökohti täidab, kannavad üürileandjad kulusid, nagu krediitkaarditasud, professionaalsete fotograafide teenused nimekirjade koostamiseks ja muud.

"Ma teen kogu oma reklaam ja üürniku sõelumine," ütleb Panko. "Kogu reklaami ja sõelumisprotsessi saab tellida kinnisvaramaaklerilt; kuid nad võtavad tasu, mis võrdub ühe kuu rent iga kord, kui nad leiavad ja panevad üürnikule. "

11. Juriidilised lõivud

"Loodetavasti on üürileandjatel ja üürnikel tervislikud suhted ja üksteise suhtes austamine," ütleb Panko, [kuid] kui mitte ja probleemid tekivad, siis peate palgama advokaate, kes nõuavad oma õigusi ja õiguskaitsevahendeid oma rendilepingu ja riigi üürimise seaduste alusel. Halvimal juhul võib tekkida vajadus tõsta üürnikku. See on pikk ja kallis protsess "

Richards võib seda kinnitada. "Väljalaskmise esitamine maksab 340 dollarit ainult esitamise tasu eest, ja peate hoidma advokaati, mille maksumus on 400 kuni 500 dollarit väljaviimise kohta," ütles ta.

"Paljud väljapressid lõpuks annavad üürnikule mõne valitsusasutuse tasuta advokaati, kes võitlevad väljatõstmise vastu. Kui see juhtub, võtab see aega kauem (kaotatud renti) ja maksab advokaaditasu rohkem seetõttu, et kuulmine peab tavaliselt toimuma. Ma olen veetnud üürnikule maksma 1500 dollarit. "

Veelgi halvemini ütles ta: "Ma ei saa tõhusat taustakontrolli, sest eespool nimetatud tasuta juristud kaotavad tavaliselt üürniku rekordi, nii et isegi taustakontroll ei näita tulevaste probleemide esilekerkimist."

Davis on ühes paadis: "Igal konkreetsel kuul on mul mitu üürnikku, kes ei hooli oma rentimisest. Seejärel pean minema seaduslike märkuste kättetoimetamise protsessi, esitama kohtule seaduslikke ettepanekuid, tasuma kohtukulusid, ootama mitu kuud, et kohtupäeva saabuda - kõik makstakse kinnisvara hüpoteeki ja ei võeta üürnikele dollari "

Breaking It All Down

Niisiis, mida see kõik näeb välja nagu kuude kaupa?

Ferguson esitas selle näite sellest, millised tüüpilised kulud võivad välja kujuneda Colorado piirkonna äärelinna piirkonnas asuval üksusel, mis rendib 1500 dollarit kuus:

  • Mortgage makse: 750 USD kuus
  • Maksud: 100 kuni 500 dollarit kuus
  • Kindlustus: 50 kuni 150 dollarit kuus
  • HOA teenustasud: kuni 500 dollarit kuus (kohaldatakse ainult tema kondoomidele, mis kuuluvad majaomanike ühingusse)
  • Hooldus: $ 75 kuni $ 300 kuus
  • Vabakutsed: $ 75 kuni $ 225 kuus

"Kui lisate kõik need kulud võrrandisse," ütleb Ferguson, maksavad igakuised kulud ligikaudu 1 050 dollarit - 2425 dollarit kuus rendiks 1500 dollarit kuus. "

Richards andis selle jaotuse üheks tema omadustest Minneapolis:

  • Kinnisvara maksud: 300 USD kuus
  • Rentimise litsents: 100 dollarit kuus
  • Ahjude sertifitseerimine: 25 dollarit kuus
  • Kindlustus: 100 dollarit kuus
  • Trahvid / inspekteerimine / linna kulude eelarve: 200 USD kuus

"Selle vara puhul kogun 1250 dollarit kuus," ütleb ta. "Minus eespool nimetatud kulud, mis jätab mulle 525 dollarit, et maksta hüpoteek, hooldus, käive jne. Vahepeal teeb valitsus 400 dollarit kuus ja suurendab paljusid mu muid kulusid."

Kuigi Richards soovib, et ta saaks mõnda oma üürita võtta vähem, on tema käed tihti seotud kuludega, mis on tema kontrolli all. "Mõistmine, et üürileandja on" rikas "ja seega sööb kõik need kulud on absurdne," ütles ta ausalt.

"Ta on äri teinud raha. Kõik kulutused kantakse üürnikule kõrgema üüri vormis. Kuna me kõik oleme ühes paadis, ei hinda ma end turult. Ma oleksin pigem väiksema tasu eest hea üürniku jaoks ja seetõttu oleksin ma hea meelega maha oma üür, kui eespool nimetatud kulud ei kuulunud võrrandisse. "

Teie käik: üürid, kas see muudab teie rendimakse erinevaks? Üürileandjad, kas teil on muid lisakulusid, mida soovite selle loendi juurde lisada? Kui olete mõelnud üürileandjale saamise pärast, kas need numbrid muudavad teid uuesti?

Kelly Gurnett on vabakutseline blogger, kirjanik ja toimetaja, kes haldab blogi Cordelia Calls It Quits, kus ta dokumenteerib oma katsed vabastada oma elu asjadest, mis pole tähtsad ja keskenduvad rohkem asjadele, mis seda teevad. Jälgi seda Twitteris @CordeliaCallsIt.


Lisa Oma Kommentaar