Miks rendiomadused on suurepärane viis oma investeeringute mitmekesistamiseks

Enamik finantsnõustajaid, telesaateid raha kohta ja isegi kolledžid õpetavad inimesi investeerima aktsiaturul. Kinnisvara nimetatakse harva kui vahendiks oma raha investeerimiseks, välja arvatud isikliku elukoha ostmisel, mitte selle üürimisel. Ma tunnen, et renditava kinnisvara investeerimine on üks parimaid viise oma raha investeerimiseks ja üks parimaid viise varakult pensionile saamiseks. Ma olen suundumuses kinnisvara suunas, kuna ma olen kinnisvaratööstuses; Ma juhiksin 10 kinnisvaraagentuuri, millel on 11 pikaajalist üüripinda ja ma panen aastaks 10-15 kodumaja. Kuid ma olen teinud palju uuringuid parimate vanadus- ja rikkuse loomise sõidukite kohta; mulle kinnisvara puhastab teised võimalused veest välja. Miks rohkem inimesi ei investeeri kinnisvarasse, kui see on nii hea? See võtab palju teadmisi haridusse ja kohalikku turgu, et olla edukaks kinnisvaramaakleriks, kinnisvarasse ei ole lihtne investeerida.

Kui investeerite rendipinnadesse, peate investeerima rahavoogude, mitte kallinemiseni

Üks suurimaid vigu, mida investorid teevad rentimisosade ostmisel, kas nad ostavad maja ja loodavad, et see hindaks. Kui ostate maja sularaha eest, siis tõenäoliselt ei kipu kinnisvara ostma, et hinnata, kuid enamikul inimestel pole rentimiseks vaja raha. Kui te investeerite rahavoogude jaoks, ei pea te suurema tulu saamiseks rentimist vara hindama. Rahakäive on rentimisele kuuluv summa iga kuu pärast kõigi kulude tasumist. Kui ostate õige vara õige hinna eest ja pole piirkonnas, kus on ennekuulmatud kallimad hinnad, peaksite olema võimalik leida rentimisvara, mille rahavood on.

Ma olen kinnisvaratööstuse professionaal ja minu tulu võib olla suurem kui enamik. Mul on 11 pikaajalist üürikorda ja nad pakuvad üle 60 000 dollarit aastas rahakäibes pärast kõiki kulutusi. Ostsin oma esimese rendimahu detsembris 2010 ja ma tahan osta 100 rendipinnad 2023. aasta jaanuariks. Suur osa 60 000 dollarist, mida ma teen igal aastal, see kestab nii kaua, kui ma oma rendipinnad omavad, tegelikult tõuseb see kui ma hüpoteeklaenude ja inflatsiooni maha arvan, põhjustab üüride tõusu. Börsil peame muretsema, kui kaua me elame pensionil, nii et meie raha pole otsa saanud. Rentimisomadustega ei pea te kunagi muretsema, et teie raha jookseb välja, kui te ei müü seda kinnisvara.

Kuidas näete rentimisega seotud rahavoogusid?

Paljud investorid unustavad kõik kulutused, mis on seotud rendiettevõttega. Seal on palju rohkem kulusid kui lihtsalt hüpoteegi maksed. Siin on kõige tavalisemate kulude jagunemine:

• Hüpoteekmaksed: kui teil on laenu, on teil hüpoteekmaksed, see on lihtne!
• Maksud ja kindlustus: kinnisvaramaksud on erinevates riikides ja linnades väga erinevad. Ma maksan umbes 0,0% korteri väärtusest Colorado's, kuid teistes piirkondades võib maksta 10 korda rohkem kui see. Igal kodul peaks olema kindlustus selle eest, et kaitsta tulekahju, üleujutuse eest jne. Kui teil on laenu kodus, on hea võimalus, et kindlustus ja maksud kantakse hüpoteegi maksmisse tingdeponeerimiskonto kujul.
• HOA tasud: Kui ostate kinnisasja või kodu HOA-s, peate maksma tasud ja arvestama nendega.
• Hooldus: Hooldus on midagi paljusid investoreid hinnanguliselt või üldse mitte. Isegi kui ostate remonditud maja, on vaja hooldust. Üürnikud ei ole kodudes alati lihtsad ja asjad murda. Vanem kodu on rohkem hooldust, mida on vaja. Ma arvan, et 10-25 protsenti minu üürist läheb hoolduse suunas sõltuvalt minu üüride vanusest ja seisukorrast.
• Vabakutseline: paljud investorid ka unustasid arvestada vabade töökohtadega, mis on teie renditava vara rentimiseks ja sissetulekuteta. Võite saada õnnelik ja üürnikud, kes elavad kinnisvaras 5 aastat ja maksavad alati õigeaegselt renti. Ära arvesta seda! Ma teenin 10% minu üürist, et minna vabade töökohtade poole.
• Juhtimine: kui te ei soovi oma rentimisomadusi hallata, võite palgata kinnisvarahaldurit. Kinnisvarahaldurite tüüpilised kulud võivad ulatuda 8-12 protsendini kogutud üürilt ja mõned ettevõtted maksavad ka liisingutasusid. Iga kord, kui nad rendivad kinnisvara, maksavad nad omanikult 1/2 igakuiseks rendiks.
• Kommunaalteenused: kui üürileandja peab maksma kommunaalmakseid, tuleb neid ka arvutada. Ühe üürikorralduse korral maksavad üürnikud kõiki kommunaalteenuseid.

Kõiki neid kulutusi ei ole lihtne, kuid loonud minu blogis rahavoogude kalkulaatori, mis muudab selle palju lihtsamaks. See kalkulaator aitab teil määrata hoolduskulusid, lähtudes kodu ja selle vanusest ja seisukorrast. Allpool on toodud kulud, mis on seotud ühe rendipinnaga ja arvutatud rahavoogudega.

Üür kuus: 1500 USD
Hüpoteeklaekumised koos intresside ja põhimõttega maksavad: - 421 dollarit
Maksud: - 75 dollarit
Kindlustus: - 55 $
Hooldus: - 225 USD
Vabad töökohad: - 150 dollarit
HOA: - $ 0
Utiliidid: - $ 0

Rahavoog: 574 eurot

Kui ostate renditava vara, millel on negatiivne rahavood, ei toimi see tavaliselt hästi. See saab tõeliselt vana maksta raha maja iga kuu, mis peaks olema investeering. Kui teil on kunagi vaja maja müüa, on see raske, kuna tal on negatiivne rahavoog. Enamik investoritest ei soovi negatiivset rahavoogu ja kui kodu on renditud, siis on seda raske müüa omaniku hõivatud ostjale.

Kui palju raha peate ostma rendiomadusi

Rentimisomandi äritegevuse sisenemise suurim takistus on rentimisomaduste ja rentimisega seotud nõuete leidmiseks vajalik raha.Kui oleksite lihtne teha 10, 15 või isegi 20 protsenti rahavoogu üksi rentimisega, oleksid kõik seda teinud. Kui ostate laenu rentimisvara, nõuab peaaegu iga pank vähemalt 20% alla. Võimalik, et peate maksma ka sulgemiskulusid, mis moodustavad umbes 3% kinnisvara ostuhinnast, kuigi võite küsida müüjalt, et nad maksaksid need sularaha sissemaksesse. Kui kodus on vaja remonti, peate need maksma ka enne seda, kui seda saab rentida. Oma soetatud kinnisvara maksumus on vahemikus $ 80,000 kuni $ 130,000 ja tavaliselt panen need väärtuseks 25 000 dollarit ja 30 000 dollarit.

Kui teil ei ole nii palju raha ega ela kõrgemate hindadega piirkonnas, mis vajavad veelgi rohkem raha, on võimalik osta vähem raha. Lihtsaim viis odavama sularaha üürimisvara ostmiseks on osta omanikuna. Kui ostate omanikuna sõitja, peate elama kodus vähemalt üheks aastaks ja siis võite vara välja üürida. Omanikud saavad osta USDA maaelu arengu laenu või VA laenu kasutades maja, kus raha pole. Kasutades FHA või tavapärase rahastamise omaniku sõitjad saavad osta kodus nii vähe kui 3,5% alla.

Rentimisomaduste ostmine alla turuväärtuse

Üks suuremaid eeliseid kinnisvara ületab enamiku investeeringuid, saate osta kinnisvara alla turuväärtuse. Varudega saate osta ettevõtteid, mille arvates on turg alahinnatud, kuid te ei saa neid alla turuväärtusest osta. Te võite osta kinnisvara alla turuväärtuse mitmel põhjusel.

• Maja on sulgemine või lühikeseks müük ja pank tahab seda kiiresti müüa
• Kodu vajab palju tööd ja igaüks, kes seda ostab, soovib töö ja riskiga järsu allahindlust ja kodus ei pruugi olla õigust rahastamisele
• Müüja ei tunne turuhindu ja loetleb oma kodu turuväärtusest (kodud on palju raskem hinnata kui varud)
• Kinnisvara müüb kodu ja nad soovivad sellest vabaneda nii kiiresti kui võimalik
• Kodu müüakse piiratud ulatuses oksjonil ja ainult sularaha ostjatele

Ma ostaksin kõik oma rendipinnad ja parandaksin ja muutuksin turuväärtusest tunduvalt madalamaks. Ma tahan, et minu rendipinnad oleksid vähemalt 20% madalamad turuväärtusest ja teatud piirkondades, kus on kõrge rent ja väärtuse suhe. Minu tüüpiline maja rentides 1200 dollarit kuni 1500 dollarini ja nagu ma mainisin, kulusid 80 000 dollarilt 130 000 dollarini madala hinnaga majaga, kus on vaja rohkem remonte kui kallimad. Kui ma ostsin maja 20% alla turuväärtusest, teen ma peaaegu kogu sularahamakse tagasi kohe, kui ma allkirjan sulgevad dokumendid. Ma suurendan ka oma rahavoogu, ostes turuväärtusest madalamale, kuid kui ma pean kodu remontima, võtab see rohkem raha.

Kui raske on leida suurepäraseid rendiomadusi?

Investeerimine rentimisobjektidesse sobib suurepäraselt? Nüüd olete jõudnud raskesse ossa, leidmaks omadusi, mis on rahavood ja mida saab osta alla turuväärtuse. Mul on õnne, et olen Põhja-Colorado piirkonnas, kus on suuri rendi / väärtuse suhteid ja korralikult hinnatud kodusid. Mõni teie lugemisest võib olla valdkondades, kus maja ostmise maksumus on neli korda kõrgem ja renditasu ei lähe rahavoogude lähedale. Esimene samm renditavate kinnisvarainvesteeringute tegemisel on parimad ostukohad. Mõnel juhul võib teil olla vaja uurida teisi linnaosasid või linnasid, mis on mõttekas investeerida. Üks rendipinnast kõige raskemaid osi on leida õige asukoht. Esimene samm on küsida kedagi, kes teate, kes on tööstuses, kus võib olla hea koht üüride ostmiseks. Siis vaadake piirkonna kasutades rahavoogude kalkulaatorit, et teha kindlaks, kas saate seal raha teenida. Keda sa küsid?

• Kinnisvaramaaklerid: teil on mingil hetkel vaja suurepärast esindajat ja te ei saa kunagi varsti hakata otsima. Mõnikord on parimad agendid noored ja kogenematud, kuid valmis tegema palju tööd, et tehinguid teha.
• Tütarfirmad: nemad näevad, et kinnisvarainvesteeringuid ostkse ja müüakse kogu aeg.
• Laenuandjad: nad teavad, kus investorid, kellega nad töötavad, ostavad kodusid.
• Kinnisvara haldajad: mõnel hetkel võib teil olla ka varahaldur, kuid nad teavad, kus on hea rentimine, et hinnata suhtelisi alasid.
• Investorid: kui tead, et investorid ei karda neid küsida. Kui te ei tea ühtegi, vaadake kohalikke REIA kohtumisi oma piirkonnas ja alustades koosolekutel osalemist.

Kui olete määranud rendipinnad suurepärase ala, peate need omadused leidma. Kõigepealt rääkige paremini laenuandjaga, et veenduda, et võite saada laenu ja osta esimest korda! Rentimisomaduste otsimisel vajate kinnisvaramaaklerit, kes on valmis teie jaoks kõvasti tööd tegema. See tähendab, et nad näitavad teile väga kiiresti kodusid ja kirjutavad pakkumisi väga kiiresti ning leiavad pakkumisi. Enamik kogenud agente ei pruugi anda teile vajalikku tähelepanu. Seepärast soovitasin kasutada noort agenti, kellel on palju ambitsioone ja kellel on piisavalt aega oma kätes. See esindaja peaks suutma teie poole pöörduda ka selleks, et saada krediidiandjaks. Kui soovite osta turuväärtusest rendiomadusi, siis otsige enampakkumistega seotud kinnisvara, kinnisvara, REOsid, lühimüüki ja traditsioonilist müüki. Tänapäeva turul on oluline tegutseda kiiresti! Sellepärast vajate esindajat, kes saab kohe välja näidata maja ja kes saavad kohe pakkumisi kirjutada.

Kui olete vaadanud ja vaatasid ning ei suutnud leida sinna suhteliselt sularaha voolavaid omadusi, on võimalus investeerida pikamaale. Investeeringud pikamaavedesse hõlmavad kinnisvaraomanikult kinnisvara hooldamiseks ja rentimiseks kinnisvaraobjekti ostmist riigilt välja. Samuti on olemas võtmesõnu ettevõtted, kes ostavad kinnisvara, korrastavad maju, rendivad neid, asuvad kinnisvarahaldur ja müüvad renditud maja.Suur osa võtme omadustest on see, et neid renditakse rahavoogude positiivseks alaks, kuid te ei kavatse neid osta turuväärtusest alla, sest müüja soovib nende omaduste eest lisatasu.

Kuidas saavad kolledžid üliõpilastel rentimine omandisse investeerida?

Enamikel kolledžitel pole maja ostmiseks raha või sissetulekut, kuid on mõni võimalus kaaluda. Üks sellistest võimalustest on lapsehoidja laen, mis võimaldab ülikooli üliõpilasel või noorel täiskasvanul osta kaasasündinud vere sugulastega maja. Nii noor täiskasvanu kui kaas-signeerija on asjas ja üks peab elama majas. Sissemakse võib olla nii väike kui 3,5% ja tubasid saab rentida teistele inimestele, kui seda lubavad kohalikud tsoneerimise seadused. Noor täiskasvanu või üliõpilane ei vaja laenu saamiseks sissetulekut, sest kaasasjana saab oma sissetulekut kasutada.

Parim osa lastekodu korteri laenust on see, kui muud ruumid renditakse välja, võib üliõpilane rentida hüpoteegi maksmiseks ja mõned neist ka jääda. Üliõpilasel ei ole mitte ainult rent, vaid ka raha! Kui üliõpilane saab kvalifitseeruda omaniku laenuvõtjale ilma kaas-signeerijaga, võiksid nad selle strateegiaga ise oma kodu osta. Kui kodus on hea üürikorter, peaks hüpoteeklaenu pluss mõned hüvitised maksma teistelt tudengitelt. Kui õpilane väljub, saavad nad kogu vara rentida ja teenida veelgi rohkem raha.

Kui riskantne on rentimisosade ostmine?

Võin kujutada, et paljud teist arvavad, et see kõik kõlab suurepäraselt, kuni kinnisvaraturg langeb ja kodumaised hinnad jälle kukuvad. See on tõsine mure igasuguse investeeringu pärast, kuid kui ostate kodus suure rahavoogudega, siis ei ole rentimisomadused nii riskantsed kui võite arvata. Viimase korteri kokkupõrke ajal nägime, et hinnad langevad mõnes piirkonnas alla 50% või enam, ja paljud inimesed olid krahhi poolt halvasti valus. Mõnedes valdkondades kahanesid üürid, kuid mitte nii palju kui hinnad langesid. Oluline on öelda, et üürid ei ole otseselt seotud maja väärtustega. Maja väärtused põhinevad majade müügi pakkumisel ja nõudmisel, kuid rendihinnad põhinevad olemasolevate üüride pakkumisel ja nõudmisel. Viimase krahhi ajal vähenesid meie üürid mõnes piirkonnas 10%, mõnes valdkonnas ei vähenenud. Inimestel on alati vaja elukohta ja kui ostate suure rahavooguga, siis väike üüride langus ei tohiks teile haiget tekitada. Kodu väärtuste tohutu langus ei mõjuta sind, kui te ei pea seda müüma. Meie väärtused on minevikus olnud enne eluasemekriisi toimumist.

Markist Fergusonist

Mark on alates 2001. aastast litsentseeritud kinnisvaramaakler ja spetsialiseerunud REO ja HUD-i loenditele. Hetkel töötab ta kümmet meeskonda, kuhu kuulub 6 litsentseeritud agent. Mark oma 11 pikaajalist rentimist kinnisvara ja kinnitada ja flips 10-15 kodud aastas. Mark jookseb ka InvestFourMore.com-ile, mis on pühendatud tema rendikorralduste arutamisele, fikseerimisele ja ümberpaigutamisele ning saab kinnisvaramaakleriks.