Mida tegema kinnisvaramaaklerid tõesti enam? 💲💲💲

Täna tahaksin võtta ühendust ja arutada kinnisvara - täpsemalt kinnisvaramaaklerid. Mul on hea pere sõber, kes soovib osta oma esimese kodu ja nende kogemus pole olnud lihtne. See ei tähenda, et kinnisvara ostmine on alati lihtne, kuid kinnisvaramaakleriga tegelemine peaks olema lihtne. Just selle eest nad on!

Mu sõbra tehingust lähtudes hakkasin mõtlema minu kogemustele kinnisvaras ja ka sõprade ja perega peetud aruteludest. Kahtlemata on kinnisvara viimase 20 aasta jooksul - isegi viie viimase aasta jooksul alates hüpoteeklaenude alast - oluliselt muutunud. Ja kõik mu vestlused näisid viitavat ühele järeldusele - mida kinnisvaramaaklerid tegelikult enam ei tee?

Enne kui jõuate järeldusele - ma ei soovita teil agentit vahele jätta. Nad annavad endiselt väärtust nii ostjatele kui ka müüjatele. Mida ma räägin, on see, mida nad peaksid tegema, mida nad näevad välja praktikas ja milline väärtus nende teenustele peaks maksma.

Lõhkemata.

Mis kinnisvaramaaklerid peaksid tegema

Esimene asi, mida peaksime vaatama, on see, mida kinnisvaramaaklerid peaksid tegema.

Riikliku Vahendamise Ühingu andmetel peaks ostja esindaja:

Andke meile teavet praeguste turutingimuste kohta
Aidake teil finantsteavet, näiteks kui palju maja saab endale lubada
Kogu ostuprotsessi juhendamine, sh rahastamise saamine ja teave, mida peate esitama

Riikliku Vahendamise Ühingu andmetel võib ostja esindaja samuti:

Aidake teil aru saada: kinnisvara väärtused, maksud, kommunaalmaksed, kohalikud teenused ja rajatised ning kohalikud tsoneerimise seadused
Teadusuuringutega tegelevad kodud, mis kasutavad selliseid tööriistu nagu MLS (mitu nimekirja teenust)
Näidake oma vajadustele kõige paremini sobivaid kodusid
Koduostu läbirääkimiste hõlbustamine

Kui müüte koju, siis peaksin teile tegema kinnisvaramaakler:

Andke mõistliku küsitava hinna kindlaksmääramiseks turule ajakohane teave
Näidake teile konkureerivate omaduste tingimusi
Arendage turunduskava, mis võiks sisaldada paranduste soovitusi, avatud maju, reklaami jne.
Andke kodus turvalisus, kui seda võõrastele näidatakse
Korraldage oma kodu parim hind
Jälgige müügiprotsessi, vajadusel uuesti läbi rääkige ja lahendage probleeme enne sulgemist

Nüüd, kui meil on hea lähtepunkt, vaatame, mida nad tõesti teevad.

Internet on kõrvaldanud enamiku erateavet

Varem oli see, et kinnisvaramaakleritel oli salajane teabe relv: MLS. Selle privaatse / tasustatud tööriistaga võiksid kinnisvaramaaklerid loetleda omadusi, vaadata tehingute ajalooteid ja saada turuanalüüsi. Kui te kui ostja või müüja soovisite seda teavet, siis peate selle eest maksma - rentides kinnisvaramaaklerit, kes esindab teid kauba saamiseks.

Kuid täna on veel 50 kinnisvara veebisaiti, mis avalikustavad sama teavet. Kas soovite turu võrdlusi? Tutvu hiljuti müüdava Zillow.com osaga. Kas see komp on tõesti comp? Sulle on ka pilte, mida saate vaadata!

Peale nende tavapäraste veebisaitide kasutamise oma teadustöö tegemiseks, vaatame, kuidas ostuprotsess reaalsuses välja näeb. Kui soovite kodu osta, võtke tavaliselt ühendust agendiga, kes küsib teie kodus kõiki kriteeriume, mida otsite. Seejärel võtab see agent selle teabe ja seab teile MLS-is automaatse sõelumise. Seejärel saate igal päeval e-kiri kõigist kodudest, mis on turule jõudnud ja vastavad teie kriteeriumidele.

Kuigi see on kasulik tööriist, võib sama teavet avalikult leida. Tegelikult vaatan seda pigem kui väljapääs kodumajapidamiste vahendajana. Tegelikult kuuleksin ma harva, et kinnisvaramaaklerid võtavad kliente enam kodudesse - see juhtub ainult siis House Hunters. Selle asemel juhtub tavaliselt see, et kliendid teostavad oma uurimistööd ja siis lihtsalt räägivad oma kinnisvaramaaklerile, mida nad soovivad näha.

Kas soovite maksuteavet? See on võrgus. Kas soovite kohalikke parke ja kooli hinnanguid? See on võrgus. Kas soovite oma piirkonnas teada saada kuritegevuse kohta? See on võrgus. Mida teada, kuidas naabrid on? Registreeru Neighborhood.com-i jaoks ja helistage ise.

Kuid ma lähen ennast edasi. . . .

Kas teil on isegi vaja kinnisvaraagentit koduvaatluse jaoks?

MLS-i kõrval asuvad paljud omadused nüüd turule oma veebisaitidega, millel on sadu maja pilte. Mõned isegi lähevad nii palju, kui koguvad virtuaalseid ekskursioone, et saaksite tõeliselt asju tunda.

Vaatamisvõimaluste vaatamine veebis ei asenda kunagi kinnisvara kontrollimist, kuid seal on avatud maja või võite lihtsalt minna majja ja vaate aknadesse!

Ainuke aeg, mille peate tegelikult kinnisvaramaakleriks helistama, on see, kui soovite siseruumides siseneda ilma sissetungimata! Ja selleks ajaks on sul tõenäoliselt juba vara nimekirja kantud.

Nii et olete leidnud kodu - nad aitavad teil läbirääkimisi, õige?

Oma minevikus olen pannud pakkumisi umbes tosinat erinevat kinnisvara, ja ma pole kunagi tundnud, et kinnisvaramaakler pidas minu jaoks läbirääkimisi.

Vestlused lähevad tavaliselt selliseks:

Mina: Ma mõtlen pakkumise esitamise üle.

Agent: Kui palju soovite pakkuda?

Mina: Mis sa arvad, mida peaksin pakkuma?

Agent: Noh, müüjal on see selle jaoks loetletud, ja kommid näevad välja, et see võiks selle eest minna.

Mina: Noh, mis sa arvad?

Agent: Noh, paku, mis sulle meeldib.

Mina: Täname, et olete nii abivalmis.

Kas sa näed minu punkti siin? Ma vaatasin piisavalt Million Dollar Listing näitab Bravo'il, et mõista, et see tavaliselt sellisel viisil ei tööta. Ma ei ole kunagi varem esindajale öelnud, et nad arvavad, et nad saavad mind "väga palju" või et "peaksime selle hinnaga minema." Ma olen avastanud, et kinnisvaramaaklerid on lihtsalt saatnud kullerid - lihtsalt teevad seda, mida nad "ütlesid nende kliendid.

Kuid nad aitavad rahastamisel õige?

Nope. Igal kinnisvaramaakleril on hüpoteegi vahendaja, kellega nad töötavad. 90% kinnisvaramaakleritelt pole aimugi, mida nad räägivad hüpoteekide ja rahastamisvõimaluste osas. Nad lihtsalt viivad teid hüpoteegi vahendajale, mida nad teavad.

Ma ei tea, millised on need lepingud, mille järgi nad on välja näinud, kuid mul on midagi, et midagi on. Näiteks tehingus, mille ma hiljuti vaatasin, viis müüjateagent mulle eelkvalifitseeritud hüpoteegi vahendajaga, et isegi kaaluda oma pakkumise esitamist oma kliendile. See tundus äärmiselt määrdunud - ja varjatud hüpoteegi vahendaja pani meid oma nimekirja ja sundis meid kuudeks, kuni me lõpuks välja arvutasime.

Kui te ei tea, kui palju maja saab endale lubada, peate minema üle veebisaitidele nagu Bankrate.com ja kasutama oma tasuta kalkulaatoreid. Kui te pole veel kindel, võtke ühendust oma lemmikpangaga ja vaadake, mida nad ütlevad, et saate endale lubada. Ärge võtke lihtsalt oma kinnisvaramaaklerit.

Lisaks sellele on praegu online-hüpoteeklaenuandjad, mis aitavad teil ilma jalgita kusagile kontorisse!

Kinnisvaraagendid jälgivad tehingut

Mõned neist nad teevad. Tegelikult on kinnisvaratehingute mängu uus suund: kinnisvaratehingute koordinaatorid. Viimase kahe omaduse puhul olen töötanud, kui mõlemad pooled (ostja ja müüja) allkirjastavad pakkumise, siis kaovad kinnisvaramaaklerid ja hakkate tegelema tehingu koordinaatoriga.

Suureks asjaoluks on see, et tehingute koordineerija on tavaliselt kõige targem inimene, kellega te tehingus tegelete - nad on organiseeritud ja tõhusad ning teavad täpselt, mis toimub tehingu kõigi üksikasjade ja vajalike toimingutega.

Võimalik, et kui te helistad oma kinnisvaramaaklerile tehingu oleku kontrollimiseks, ei saa te kõnet enne, kui agent kontrollib tehingu koordinaatorit.

Shoot, teeb tehingukoordinaator sisuliselt kinnisvaramaaklerile rääkimise, kui nad peavad praegusel hetkel midagi ette võtma - avama maja inspektori või hindaja jaoks või saama ostjal või müüjal allkirja paberile. Kinnisvaramaakleril pole tavaliselt üksikasju.

Rääkides oma vanematega, räägiti mulle, et ta oli varem esindaja, kes tegeles kogu paberitööga ja taganud, et kõik oli algusest lõpuni lõpuni - mitte kolmas isik.

Nii et vaatame meie nimekirja

Ostja esindajad:

Andke teile üksikasjalik teave praeguste turutingimuste kohta - Zillow.com ja Realtor.com
Aidake teil finantsteavet, näiteks seda, kui palju maja saab endale lubada - Bankrate.com
Juhised läbi kodu ostmise protsessi, sealhulgas rahastamise saamine ja teave, mida peate esitama - tehingu koordinaator

Ostja esindajad saavad:

Aidake teil mõista: kinnisvara väärtused, maksud, kommunaalmaksed, kohalikud teenused ja rajatised ning kohalikud tsoneerimise seadused - Zillow.com
Teadusuuringutega tegelevad kodud kasutavad näiteks selliseid tööriistu nagu MLS (mitu nimekirja teenust) - Realtor.com
Näidake oma vajadustele kõige paremini sobivaid kodusid
Koduostu läbirääkimiste hõlbustamine

Müüja agendid:

Andke mõistliku küsitava hinna kindlaksmääramiseks turule värskeimat teavet - Zillow.com ja Realtor.com
Näidake konkureerivate omaduste tingimusi - Realtor.com
Arendage turunduskava, mis võiks sisaldada paranduste soovitusi, avatud maju, reklaami jne.
Andke kodus turvalisus, kui see näitab võõrad - See lihtsalt ei juhtu tihti
Korraldage oma kodu parim hind - vaadake ülaltoodud lugu
Müügi jälgimine, vajadusel uute läbirääkimiste pidamine ja probleemide lahendamine enne sulgemist - tehingute koordinaator

Mida tegema kinnisvaramaaklerid tõesti enam?

Noh, kui te vaatate meie loendit, näib, et ostjate esindajad näitavad teile ainult maju ja annavad teile ostmiseks sobivad dokumendid. Nagu me arutasime, näitavad nad ka ainult neid maju, mida te neile ütlete - tegelikkuses ei ole kinnisvaramaakleril seda tööd teha.

Asjakohaste dokumentide saamine - mõned inimesed müüvad end kodudes endiselt. Tegelikult on see trend, mis kasvab populaarsuses. Kuna enamik kodu müüki puudutavaid dokumente on standarditud, võite maja osta või müüa ilma kinnisvaramaaklerita.

Kodu müügi puhul on kinnisvaramaakler tüüpiliselt turundusjuht. See on nii. Müüja esindaja valimisel veenduge, et otsite parimat turundusettevõtjat, keda te leiate - kes hoolib sellest, kas nad teavad, mida teie maja on väärt, peate seda ise tegema.

See on kinnisvaramaakleritele alati vastuoluline

Mõni kord aastas on see postitus kinnisvaramaaklerite ringkondades ja see lööb alati juhtme.Mõned töötajad tunnevad seda postitust (vähemuses) rahul, sest nad mõistavad tänapäeva kliendiga, kuidas asjad tehnoloogiaga edasi arenevad ja nad peavad oma toimingut väärtustama panema suurendama.

Kahjuks on mul rohkem häiritud agendid, kes seda loevad ja arvavad, et ma olen kohutav (või loll) isik selle kirjutamiseks või et ma selgelt tegeleksin halva ainega. Võib-olla ma tegin - Ameerika Ühendriikide suure skeemi järgi olen tegelenud ja töötanud koos minu elus olevate kümmekondidega (ostja, müüja, teise osapoole esindaja jne).

See, mida ma arvan, on tõepoolest väärtuse põhjendus. Võtame müüma oma kodu - 1 000 000 dollarit. Kas agent tõepoolest teenis 50 000 dollarit töö eest, mille nad tegid (või tõepoolest 25 000 dollariga ostjate esindajaga jagamise tõttu)? Kas nad tegid mulle rohkem tööd, kui ma müüsin oma 200 000 dollarit korteri ja teenisin ainult 10 000 dollarit?

Ma ei väida, et inimesed müüvad oma kodusid ise või ei kasuta ostjate esindajat. Ma arvan, et kui keegi kasutab tehingu mõlema osapoole esindajat, peate te hindama saadud väärtust ja tagama, et hüvitis kajastab seda. Ma täiesti aru, et agendil on tasusid, eriti müügiagenti. Seal on fotosid, dronesid (täna), aeg, rääkimata litsentside, kindlustuse, jagamise tasudest oma vahendajaga jne jne. Kõik see tähendab, et agendid peavad väärtust rohkem väärtust kui kunagi varem.

Kui nad soovivad teenida teenustasu, peavad nad tegema rohkem kui lisama oma kliendid MLS-ile, saata neile automaatsed värskendused ja minna näitamisele. Või kui nad müüvad vara, peavad nad olema turundus, mitte ainult andmete sisestamine MLS-süsteemi.

Mida sa arvad? Kas kinnisvaramaaklerid maksavad 6% komisjonitasu? Ma pole kunagi läbinud 5%, kuid isegi see tõmbab seda mulle. . . . Lõpeta rant.