Oleme investeerinud dupleksesse. Siin on meid, mida oleme seni õppinud

Kui ostate dupleksi ja elab ühes suunas, on teil kodu ja teiselt poolt üürilt, et maksta.

Investeerimiskinnisvara pakub ka maksusoodustusi. Ja mis võiks olla lihtsam kui järgmise ukse rentimine?

Olete ilmselt kuulnud argumente dupleksi ostmiseks ühepereelamute asemel. Kuid kas see on teie jaoks tõesti hea mõte?

Võib olla.

Hiljuti pärast nelja aasta pikkust Florida soojust ja niiskust kolisin naise ja kolinud tagasi Colorado juurde, et osta dupleks Firenzes väikelinnas.

Oleme siin lühikese ajaga siin elanud, seega ei saa ma pakkuda kõikehõlmavat dupleksikomplekti ostmise kodu. Kuid paar kuud võib juhtuda, et võib-olla saate meie kogemusest mõned õppetunnid õppida.

Võib-olla veel piisavalt, et otsustada, kas olete valmis selle elustiili / investeeringu jaoks ...

Ostmine kauguselt

Mu naine oli hõivatud, nii et lendasin nelja päeva jooksul Colorado juurde üksinda, et otsida meie uut kodu ja investeeringuid.

Kui ma Floridas tagasi olin, proovisime osta mitmeosalise vara - minu lemmik seitsmest omadusest, mida ma näinud nägin. Me avastasime mõned probleemid ja tehing langes läbi, seega tegi pakkumise dupleksile, mis olin olnud vaid 10 minutit.

Oma vara ostmine, mille olete olnud vaid mõne minuti jooksul, ei ole nii riskantne, kui see on nii, kui teil on oma lepingus kindel kontroll.

Kui inspektor oli leidnud suuri probleeme, oleksime võinud selle taganeda. Mõlemad üksused olid samuti hõivatud, nii et oleksime saanud ka pärast rendiaruannete läbivaatamist taganeda, kui rentimine oleks vähem kui noteeringuinfo.

Kinnisvara müüb kiiresti Colorado ja hinnad tõusevad, kuid me ei teinud seda on midagi osta. Nii pakkusime 119 000 dollarit, umbes 8000 dollarit vähem kui küsitav hind.

Müüja ütles jah.

Vahepeal küsis mu naine mulle küsimusi, mida ma ei suutnud vastata, nagu näiteks magamistoad olid vaipkatega, millised olid seinad ja kus oli pesumasin ja kuivati.

Õnneks vastas inspektor mõnele neist küsimustest.

Veelgi olulisem on, et ta juhtus, et ta on ehituse insenerikogemus. Dupleks ehitati 1900. aastal, kuid ta kinnitas meile, et seinad (millest enamik me ei mäleta) ei olnud midagi tõsist.

Õppetunnid:

1. Ärge võtke kinnisvara liiga kinni.
2. Kas teil on alternatiive.
3. Proovige pakkuda pakkumishinnast madalamat hinda.
4. Vaadake vara, kui see teile huvi pakub.
5. Laenutage inspektor koos hoone või inseneriteadmistega.

Lepingu läbirääkimine

Dupleksil puudusid olulised funktsionaalsed probleemid.

Pärast inspekteerimisaruande saamist palusime me teha mõningaid väiksemaid parandusi ja müüja nõustus. Ta kinnitas ka meile, et ükskord oleks kolimise ajaks tühi.

Meie leping võimaldas meil tehingu tühistada, kui me ei leidnud vastuvõetavat kindlustust. Ja vastuvõetavaks tähendus see tähendas peaaegu kõike - hinnast ja isegi sellest, mida oleks võimalik katta või välistada (näiteks maavärinad või üleujutused).

Lepingu keele kohaselt võime lepingu üles öelda "varakindlustuse mitterahuldava pakkumise alusel, ostja ainus subjektiivne kaalutlusõigus"Muidugi on tähtaeg, nagu ka kõigi ettenägematute asjaolude korral.

Kindlustusagent küsis meile küsimusi, mille me edastasime meie kinnisvaramaaklerile, kes edastas need müügiesindajale, kes edastas need müüjale, kes vastas oma esindajale, kes seejärel pöördus meie esindaja poole, kes seejärel meiega ühendust võttis, ja võttis ühendust kindlustusagendiga, kellel oli siis teine ​​küsimus.

Protsess oli tüütu ja aeglane. Ja kindlustus oli kallis, mida me päeva avastasime pärast meie kindlustusjuhtumite tähtaeg.

Õnneks, pärast meie kindlustusagendi küsitlust leidsime, et me võime märkimisväärselt vähendada kulusid, suurendades mahaarvamist, tasudes aasta ette ja saades oma auto kindlustuse sama ettevõtte kaudu.

Nimekirjainfo ütleb, et osakuid renditi 650 dollarini kuus, kuid ma äkki mäletan üürnikku ühelt poolt, et mulle maksta 600 dollarit.

Meil on koopiad üüripakettidest, mis meil meile saadetakse ja üür oli 650 dollarit, kuid diskonteeriti 50 dollarit, kui ta jättis kohale, kus see müügiks oli, hea väljapanekuks.

Õppetunnid:

1. Ülevaatused on võimalus läbirääkimisi uuesti läbi vaadata või tagasi pöörduda.
2. Vaadake tähtaegu lepingus.
3. Küsige oma kindlustusagendilt, kuidas saate oma aastapreemiat vähendada.
4. Küsige üürnikele küsimusi, kui näete koht.
5. Alati küsige rendilepingu koopiaid ja muid lepinguid

Tehingu lõpetamine

Niipea kui olime oma lepingu tähtajad möödunud, nimetasime oma kodu Floridas müügiks.

See müüdi järgmisel päeval rohkem kui küsitav hind - hullajad on tagasi Floridas! Müük suleti 16 päeva hiljem, paar päeva pärast dupleksile sulgemist.

Vahepeal avastasime, et hoonet planeerinud üksus üürnik oli endiselt seal.

Me kaalusime võimalust olla kodutuks pärast Florida sulgemist ja otsustasime, et vajame rohkem teavet. E-kirjad ja telefonikõned läksid läbi kinnisvaramaaklerite tüüpilise labürindi ja me ei suutnud saada selget pilti olukorrast.

Minu naine leidis lahenduse.

Ta asus müüja isikliku telefoninumbri üürile ja me helistasime talle otse. "Meie" üksuses üürnik läks enam-vähem välja ja vabastab neli päeva enne saabumist.

Kinnisvaramaaklerid ei meeldi, et nad on möödas ja mõned müüjad pigem ei räägi ostjatega üldse, kuid sel juhul oli see üks meie parimatest otsustest. Müüja oli väga kasulik - ta tuli isegi pärast seda, kui oleme kohale jõudnud, et vastata kõigile meie esitatud küsimustele.

Oleksime maininud, et võiksime sulgeda varem kui plaanitud, kuid me ei kuulnud seda tiitliühingust. Mingil hetkel kutsusin nad ja nad ütlesid: "Jah, me tõstsime sulgemise ja paberid jäävad paariks päevaks."

Täname, et meile öeldi - ilmselgelt polnud meile tähtis teada, millal sulgemine oli! Me andsime raha kiiresti, nii et see oleks seal õigel ajal. Ma pole kunagi kohtunud tiitlirühmaga, kellele mulle meeldib.

Õppetunnid:

1. See võib aidata võimalusel suhelda müüjaga otse.
2. Järgige midagi kõike - teile ei pruugi olulisi muudatusi teavitada.

Kuidas teha raha oma kodus

Me suletud kuu alguses.

Kuna rendit makstakse ette, võeti meile juba kogutud rendist kinni. Kui teil on kulude sulgemiseks karm raha, võib see palju aidata. Sisuliselt teenisime raha enne, kui võtsime isegi sisse.

See oli hea uudis.

Viis päeva pärast, kui me jõudsime oma uude koju (kõik, mis meil oli ja kahes kassas meie minivansis), teatasid teisel pool üürnikud, et nad lahkuvad nädala pärast - ja üks neist kolmest koertest oli vaip sisse aukud.

Õnneks oli eelmise omaniku jaoks täiendav 500 dollari suurune hoius pettusekahjude eest.

See oli halb uudis ja head uudised. Ma ei olnud põnevil, et peaksin uutele üürnikele teisel pool ette valmistama, olles ikka veel sisse ja värvime meie poolelt. Teiselt poolt leiame tõenäoliselt paremad üürnikud ja võiksime oma eeskirjadega värskeima.

Otsustasime kasutada üürniku leidmiseks paigutuse teenust.

75% esimese kuu rentust võtsid nad fotod, reklaamiti mitmes kohas, võtsid vastu taotlusi, tegid krediidi- ja taustakontrolli ning tegid soovituse.

Nii et meil oli see ootamatu kulu, paar tuhat dollarit remonditöödel, värvimisel ja muul ettevalmistusel, ja mõni vaba aeg vahetult pärast sisenemist.

Aga nüüd on meil uued üürnikud ja 50 dollarit rohkem kuus, kui ennustatakse. Loodame, et nad jäävad aastaid.

Õppetunnid:

1. Sulgemiseks ostke kuu alguses, et koguda ettemaksuga üürikorda.
2. Oodata rentimise ettevalmistamise kulusid ja tulude kaotamist vabade kohtade eest.
3. Kui lubate lemmikloomi, tuleb kindlasti koguda suuremat või lisatasu.
4. Kas fondivalitseja on leidnud üürnikud, kui te ei tea, kuidas edasi minna.

Dupleksi rahastamine

Meil oli piisavalt õnne, et saaksime maksta sularaha meie dupleksile, kuid saate neid ka rahastada.

Bankrate.com selgitab, et dupleksi rahastamisel on seal mõned erilised eelised.

Näiteks erinevalt mitteresidentidest pärit investoritest võite saada Federal Housing Administration või Veterans Administration laenu.

Ja kuigi see on sinu kodu, võite mõnikord kasutada tulu teiselt poolt, et aidata teil laenu saada.

Kuid ole kindel, et numbrid on endiselt mõttekas, kui lisate need laenumakseid.

Näiteks, kui ühikud on suurusjärgus sarnased, eraldage igale hüpoteegi maksmisele investeerimisüksusele pool, koos poolte tavapäraste kulutustega ja kõigi sellel poolel olevate kuludega.

Peaksite püüdma vähemalt mõnda positiivset rahavoogu (selle üksuse kohta) pärast kõiki neid kulusid.

Dupleksi omamise maksusoodustused

Võib-olla peate lugema dupleksil olevate ja elamise maksusoodustused.

Põhimõtteliselt on kõik kulutused, mida kulutate rendivarustusele, kulu, mis vähendab teie sissetulekut ja maksud. See hõlmab reklaami, värvi, lillede esikumbris - kõik, mis aitab teil rentida asju hoida.

Kogu vara kulud on tavaliselt keskel jagatud.

Näiteks pool maksu- ja kindlustusarvedest on rendikulud. Kuid rääkige raamatupidajalt, kui teil on ainulaadne vara, näiteks kui üks külg on palju suurem kui teine.

Te saate ka muid hüvitisi, et oma maksusoodustust veelgi vähendada, näiteks nõuda kulumit kuluna. Ja võite endiselt kvalifitseeruda tulumaksust kõrvalejätmisele kapitali kasvutulul juhul, kui müüte, kuna te elate selles.

Dupleksi puudused

Dupleksi omamise puudused on sellest, mida võite arvata.

Järgnevalt leiate võimalike probleemide lühikirjelduse:

1. Üürnikud, kes ei tasu õigeaegselt: Ole valmis alustama väljatõstmist kiiresti.
2. Lemmikloomade kahjustused teie varale: Võime lemmikloomade arvu piirata.
3. Võimalik vastutus vara õnnetusjuhtumite eest: Hankige kindlustus.
4. Kallid üllatused nagu purustatud ahjud: Meie on 30-aastane, sõrmed on ületatud.
5. Palju hooldustöid: See ei ole kogu aeg, aga ilmselt siis, kui te seda kõige vähem ootate.

Minu jaoks on suurimaks puuduseks pidevate otsuste stress.

Kas ma pean duši ise parandama või maksma professionaalile viis korda rohkem?

Kas ma luban üürnikel aeda?

Kas ma küsin üüri õigeaegselt, isegi kui see tähendab, et üürnikel ei ole raha oma beebi ravimile? (See tõesti tulenes eelmise rendi omandis.)

Need probleemid ei ole ainuomased dupleksidele. Nad tulevad koos eluruumide rentimisega.

Eripõhine kahepoolne eelis

Investeeringuna on renditud kinnisvaral selgeid eeliseid.

Näiteks pikenevad üürid tavaliselt aja jooksul, kuid teie hüpoteegi maksmine jääb samaks (eeldusel, et teil on fikseeritud intressimäär), nii et teie sissetulek suureneb. Kuid mõned eelised on spetsiifilised omaniku poolt kasutatavate duplekside suhtes.

Näiteks, dupleks pakub võimalust oma kodus vähem investeerida. Meie dupleksil on kaks 1100-ruutjalist ühikut ja maksisime 119 000 dollarit, samas kui sama tänava väikesed majad maksavad umbes sama.

Lõppkokkuvõttes paigutati välja 3000 dollarit. Koos sulgemiskuludega 1000 dollarit kulutasime kodutarbimiseks 123 000 dollarit - 61 500 dollarit ja rentimiseks 61 500 dollarit, palju vähem kui oleksime maksnud ühepereelamute eest mõlemale eesmärgile.

Meile ei meeldi maaomanikud, eriti pärast nädala töökoha ettevalmistamist. Ma ei ole isegi kinnisvara. Kuid mujal võib meie oodatavat 7% tulu saada?

Ja see pole isegi kogu lugu.

Kui oleksime endale ostetud ühepereelamu (meie varukoopiaplaan kolargraafikule naasmiseks), oleksime oleksime linna keskusest edasi liikunud, et leida midagi odavamat. Oleme ikkagi maksnud rohkem kui 90 000 dollarit, selle asemel 61 500 dollarit.

Nüüd saame investeerida meie salvestatud 30 000 dollarini.

Maksisime sularahas, kuid eelis on ka siis, kui laenute. Investeerides vähem oma eluruumides, säästate tuhandeid huvi aastate jooksul.

Teine eelis, kui osta dupleks kui kodus, on teie elanike kõrval asuv elukoht, nii et saate jälgida, mis teie investeeringuga toimub.

Olles kohapeal, saate lihtsamalt lahendada väikesed probleemid, enne kui need muutuvad suurteks.

Rendikontroll on vaid mõne sammu kaugusel.

Steve Gillman on "101 imelikke raha teenimise võimalusi" ja EveryWayToMakeMoney.comi looja. Ta on olnud repo-mehega, kõndige kärbserveriga, otsingumootori hindaja, majakaarel, trammijuht, protsesside server, mõnitamise juror ja rouletteerupeer, kuid enam kui 100 viisil on ta teinud raha, kirjutamine on tema lemmik (siiani).