Adventures in Real Estate: 14 õppetundid juhusliku korter Flip

Erinevalt paljudest muudest investeeringutest pakub kinnisvara teile rohkem võimalusi kui lihtsalt ostmine ja lootus müüa: võite rentida tubasid sissetulekuks, parandada ja ümber lükata või rahastada müüki kõrgema hinna saamiseks. Ettenägematud asjaolud võivad tähendada, et peate kaaluma võimalusi, mida võisid algselt mõelnud, nagu minu lugu illustreerib.

2012. aasta septembris kasutas mu naine Ana ja mina oma säästud, et osta meie Condo üle Napolis, Florida, 70 000 dollariga. Kuigi see ei olnud palju, arvasime, et oleks mugav, et rentimine oleks nii lähedal, lihtsamaks juhtimiseks. See oli Plaan A: Osta kinnisvara ostmiseks, parandamiseks ja üürimiseks.

Muidugi, kui kõik oleks sujuvalt toimunud, kirjutan erinevat postitust. Kuid kinnisvara puhul peate tihtipeale uurima "plaani B", "plaani C" ja muid loomevõimalusi, nagu näete, kui jõuame oma "plaani D." Siin on see, mis juhtus - ja kuidas saate oma kogemusest õppida, kui olete valmis oma kondo välja üürida.

Korteri ostmine Flipile

Kui meist ei läinud üle meeskonnaga kohtunud kohtunik, võis meid tehingust taganeda, kuna asjade arv, mida oli vaja fikseerida.

Kuid ta oli kindel, et seda saab teha umbes 6000 dollarit. Hiljuti võitis Florida osariigi loterii 1 miljonit dollarit ja tegeles ainult meistrikursusega osalise tööajaga, mis võis kaasa aidata tema üldiselt optimistlikule väljavaatele. Igal juhul oli tema "võimekus" suhtumine julgustav, nii et me kavandasime sulgemise.

Meie kinnisvaramaakler, ka optimistik, ütles peaksime suutma rentida ühe hinna eest 1100 dollarit kuus. Ta juhtis tähelepanu meie kompleksi teise üksuse reklaamile, mille omanik küsis 1100 dollarit kuus. Paberil näidati, et meil oleks rahavoog umbes 600 dollarit kuus.

Hoiduge lisakulude eest

Päeval enne sulgemist läksime kondo-assotsiatsiooni koosolekule, kus teatati, et tasud tõusevad 320 dollarilt 340 dollarini kuus. Lisaks läksid ametnikud föderaalse üleujutuste kaardidesse, andes meile veidi kõrgema riskitasemega tsooni, nii et täiendava kindlustuse jaoks oleks iga-aastane hinnang 600 dollarit.

Need lisakulud tähendasid, et meie prognoositud rahavoog vähenes 70 dollari võrra kuus (rääkimata sellest, et peame maksma oma lisatasu 840 dollarit aastas meie enda kohta).

Me võttis tõsiselt kaaluma oma hoiuse loobumise ja tehingust minemast. Kuid optimism on nakkav; pärast räägime uuesti meie esindaja ja meistrimees, läksime edasi ja suleti.

1. õppetund. Enne ostmist küsige kondoühistuse võtmeisikutelt või kihtidest, mis võivad varsti toimuda. Üllatusi, nagu meie, tavaliselt ei kuvata kondoühistu finantsdokumentides, mis peegeldavad ainult seda, mis juba juhtus.

Eelarve lisaaeg ja remonditööde raha

Sulgemiskulud olid prognoositust väiksemad; mõnikord on mõnusaid suurepäraseid üllatusi. Kuid siis peame tööd tegema kondo korrasoleku ja arvan, mida? Oodati kauem aega ja kulus rohkem kui kavandasime.

See pehme koht seina kohal oleva valguse lüliti kohal eesuks? Mu naine oli õige; vana parandatud lekke ei olnud lihtsalt kahju. See oli niiske, mitte ainult tema kujutlusvõimega. Iga kord, kui sajaks sajab vihma, tõusis seina sees sellesse elektriboksisse vesi.

Me kutsusime juhtkonda ja pidime neid katust parandama. Õnneks võtsime meie konsooli ühingu tööle hea juhtimise või oleksime võinud kahe nädala asemel oodata nädalaid. Me peame pisarad avama seina, pihustama kõik seestpoolt pleegitajaga hallituse vältimiseks ja panna enne värvimist kaks uut kipsplaati.

2. õppetund: Uskuge seda intuitsiooni ja võtke teine ​​pilt või kontrolli, kui on midagi, mis ei tundu õige.

Lekk õhukonditsioneeri kappi vihmavees otse 220-voldise elektrikilbi kasti. Pärast seda, kui kolmas katse seda parandada, tuli meil oodata nädal enne seda, kui raputus jäi jälle - ainus võimalus kindlasti teada, et see on lõplikult kinnitatud.

3. õppetund: veenduge, et proovite oma remonditööd enne, kui olete valmis.

Mina parandasin kipsplaati A / C-i kapist, sest minu ebatäiuslik töö ei oleks nii palju tähtsust.

4. õppetund: Te saate raha säästa, tehes ise palju kodupaigutusi, ja te ei pea olema nii head, kui te töötate valdkondades, kus välimus ei ole nii tähtis.

Nende ja kümne teise üllatuste tõttu kestnud projekt, mida meie meistriliik arvas "nädalast kuni kümnepäevani", kestis kauem kui kuus ja läks ka eelarvest üle. Me peaksime paremini tundma õppima, sest meie kogemuses kõik töövõtjad on ajakavadest ja kuludest liiga optimistlikud.

Õppetund 5: Et olla ohutu, kahekordistada töövõtja hinnangud remondi ja renoveerimise lõpuleviimiseks vajaliku aja kohta. Et olla ohutu, lisage hinnanguliselt hinnanguliselt 20% või rohkem.

Meie meistrimees, kuigi aeg ja maksumus olid liiga optimistlikud, oli suurepärane. Tema suhtumine oli see, et iga probleem on olemas alati lahendus, ja ta leiab selle. Ta õpetas mulle, kuidas plaate panna, elektritööd tegema, liugurvarraste vahetama - nimekiri läheb edasi. Veelgi olulisem on see, et ta õpetas mul olema parem probleemilahendaja. Me võtaksime teda jälle tööle (aga kahekordistame oma aja hinnangut ja lisame oma kuluarvestusele 20%).

6. õppetund: kasutage ära oma töövõtja teadmisi, et õppida põhjalikke parandusi ja parandusi ise. See võib säästa raha praeguse projekti jaoks ja tulevastel.

Teadusuuringute kulud ja paindlikkus

Kuna me jõudsime projekti lõpuni, katsetasime kohapeal koosolevat virnastavat pesumasinat / kuivatit, jälgides seda, kui see põrandas vett. Remontnik andis meile 69 dollarit, et meile öelda, et see oli lootust kaugemal.

Me kavatseme kulutada 700 USD uuele üksusele, kuna tavalised pesumasin / kuivati ​​komplekti maksavad vaid 500 dollarit. Me ei saanud regulaarselt komplekti, kuna konksud olid kitsas kapid, mis mahutasid ainult laotud sorti. Nagu selgub, on laotud üksused kallid. Kõige odavam oleksime kõikjal leida 1300 dollarit. Olgu!

7. õppetund: Enne koha ostmist kontrollige seadmeid hoolikalt. Kui arvate, et peate midagi asendama, ära arvan; kontrollige hindu veebis.

Lõppkokkuvõttes oli meie eelarvest vaid umbes 1000 dollarit, sest me muutisime plaani. Näiteks valisime selle asemel, et asetada vannituba vanity. Oleme ka värvinud köögikapid, mitte asendada uksi. Tõenäoliselt ei tundu tõenäoline, et need muudatused meie plaanis mõjutaksid seda, mida saaksime ruumi rentida. Üks asi, mida ma kinnisvarale meeldib, on probleemide lahendamiseks ja lahendamiseks palju võimalusi.

8. õppetund: Otsige alternatiivseid (odavamaid) viise, kuidas asju teha, kui kulud lähevad eelarvest liiga kaugele, kuid ainult siis, kui alternatiivsed plaanid ei mõjuta teie rendihindu ega müügihinda liiga palju.

Põhjalikult teadusuuringute potentsiaalne edasimüük või rendi väärtus

Meie esindaja, kes oli ka meie rendiagent, oli olnud väga potentsiaalse rendi suhtes optimistlik. Omanik, kes palus oma kompleksi oma kompleksil 1100 dollarit, alandas seda, et 1000 dollarit kuus - ja kuus nädalat hiljem ei ole ikka veel seda üürile andnud. Me avastasime selle meie kompleksis praegu renditud kohad olid vahemikus 800 USA dollarit kuus kuni 950 dollarini. See on midagi, mida me oleksime enne pakkumiste tegemist põhjalikumalt kontrollinud.

Kuigi kõik üksused olid suuruse ja paigutuse poolest identsed, ei olnud meie meil top-of-the-line seadmeid, seega tundus, et saaksime 900 dollarit kuus. Selle 200-protsendilise vähendatud planeeritud üür ja 70-ne üllatus tasude ja hinnangute vahel meie oodatud rahavoog oli nüüd alla 330 dollari kuus.

Loodetavasti 9% asemel oleks meie investeeringute tulusus nüüd vaid umbes 5% aastas - kui ei oleks enam üllatusi.

9. õppetund: Tehke oma kodutööd rentimise määrade kindlaksmääramiseks. Oleks skeptiline reklaamitud rendihindadega; määrake, kui palju üürnikud on tegelikult samasuguste üksuste eest maksma.

Potentsiaalsete üürnike uurimine

Potentsiaalsed üürnikud tuli meile taotleda, aga ka kondoühistule. Nad maksid tagasimaksmata 100-dollarist taotluse tasu ja 70-dollarilist taustakontrolli. Meile ei meeldi see kontrolli puudumine meie otsas, kuid sellel on oma eelised. Taustauuringud aitasid hävitada küsitavaid üürnikke.

Näiteks oli naine, kes oli valmis maksma kuueks kuuks rendi ette, kuna ta oli "ajutine" töötuks jäämise tõttu. Kui allkirjastatud rendileping oli olemas, näitas taustkontroll, et ta oli varastanud ravimeid haiglas, kus ta töötas, ja seetõttu ei oleks tõenäoliselt kunagi enam õendusabi. Ja väga kena mees, kes ütles, et tal oli "üks üks DUI", oli ka oma varasemas narkootikumide lisatasusid.

Assotsiatsiooni juhtimine aitas neid valeid avastada, kuid ka potentsiaalsete üürnike uurimiseks kasutasime ka väga head võimalust. On hämmastav, kui tihti sa saad tulemuse, kui otsite võrgus "kruupuga" koos inimese nimega!

Õppetund 10: Võimalike üürnike uurimine on lihtsam kui kunagi varem tänu internetile, nii et saate veebi ja hakake otsima!

Üks potentsiaalne üürnik tahtis seda kohta, kui me üritasime selle eest veel 1000 krooni kuus rentida. Kuid kui meie agent saadeti üürilepingu üle päev või kaks hiljem, siis ta äkitselt "mäletas" kuulamist, et rent oli 925 dollarit. Niipalju kui me võime otsustada, oli see viivitus taktika, et ta saaks otsida midagi paremat või pidada läbirääkimisi madalama rendimääraga. Lõppkokkuvõttes kirjutas ta alla üürile 1000 dollariga - ja siis sai kriminaalvastutuse tõttu tema taotlus keelduda.

Õppetund 11: Tee tingimused väga selgeksja võtke rendilepingud allkirjastatud niipea kui võimalik.

Kuna korteri juhatuse või assotsieerumislepingu juhatuse liikmed pidid küsitlema kõiki kandidaate ja neid vestlusi tehti ainult teisipäeviti, jäeti iga tagasilükatud taotlus meile aega.

Aeg on raha, eriti kui teil on lisaks tasudele maksud, kindlustus ja kommunaalteenused, aga ka sadu dollareid kuus kondo-maksetes. Oleksime võinud mõnda neist kuludest vältida, kui oleksime uurinud ja jätnud mõned potentsiaalsed üürnikud välja, enne kui nad selle ühingule avaldasid.

12. õppetund: Korteri üürile andmise protsess on keerulisem ja võib võtta kauem aega kui maja üürileandmine, seega planeerige täiendavat aega ja kulusid. Asjaomased üürnikud uurivad võrgus kohe, kui need kehtivad, nii et saate kiiresti välja jätta need, keda ühing ei võta vastu. See säästab teie aega ja seega raha.

Üleminek plaanile B ... siis C ja seejärel D

Sel hetkel, kui palju üllatusi ja iga kuu, mis kulutas meile vähemalt 900 dollarit kadunud rendis, hakkasime mõtlema, kas me oleksime teinud õige otsuse. Võibolla peaksime minema Plaan B: loobuda üürileandjatest ja müüa koht.

Me läksime koos Plaan C: loend müügiks mõeldud korteri ja jätka seda pakkumist rentima. Kui see müüks kasumiks, oleksime õnnelikud. Kui see oleks renditud, lükkaksime müügiindeksi ja oleksime õnnelikud, et sellel oleks vähemalt sissetulek.

Lõpuks läksime sammu edasi ja rakendasime Plaan D: proovige rentida kondo, kui noteerida müügiks mõlemad ja üks me elasime allapoole. Kui me üüristasime üles ühe korrusel, oleks see hea. Vastasel korral, kui üks kahest müüsime, lööksime teise nimekirja ja elaksime selles.

Liikumine oleks lihtsalt lihtne, kui meie kodu müüks - üks sammast. Siiski maksisime oma kodu 5000 tuhande võrra kõrgemal kui investeerimiskond, et julgustada ostjaid selle valima.

Meil on pakkumisi, mis ei töötanud mõlemad kohti. Pakkumine meie kodus oli hea hinnaga, osaliselt seetõttu, et oleme valmis võtma 30 000 dollarit alla ja rahastama ülejäänud paar aastat. Kahjuks pidi ostja Itaalias oma ema haigestumise järel kiirustama ja ta lõpuks tehingust taganema.

Õnneks oli see Lõuna-Florida osariigi "hooaeg" alguses (kõik tulevad siia talvel), nii et pakkumised jälle jõudsid ja meil oli 2013. aasta jaanuari lõpuks allkirjastatud leping. Müüsime kondo üleval (mitte meie kodus) 92 000 dollaril, mis sulgub märtsis.

Kui palju oleme teinud korteri flippinguga

Pärast iga viimast kulutust oli meie puhaskasum 4500 dollarit - mitte palju põnevust, eriti kuna ma panin paika kuus rasket nädalat töökoha kindlaksmääramiseks. Kuid meid õnnestus projektiga teha ja see kasu võrdus osalise tööajaga kuue kuu palgaga, mis oli minu jaoks 9-tunnine töö.

13. õppetund: Kinnisvaraga on teil alati rohkem kui üks võimalus, seega kaaluge teisi võimalusi oma kasumi saamiseks või sissetuleku saamiseks. Rahastamispakkumine võib teile pakkuda kõrgemat hinda ja on suhteliselt ohutu, kui saate suure sissemakse.

Ajastus on oluline, nii et planeerige vastavalt parima müügiajale. Kui me oleksime talvel ostnud korteri ja oleksime mais valmis müüma, oleksime võinud veel mitu kuud oodata, et see müüks, ja hoiuste maksumus võib suurema osa kasumist ära säästa.

Kahjuks meie ostjatele suri õhukonditsioneer mõni kuu pärast koha ostu sooritamist ja maksis selle eest umbes 4000 dollarit asendaja eest. See oleks pühkinud peaaegu kogu meie kasumi, kui see juhtuks, kui me veel omandasime koha, mis viib meie lõpuni õppetundini:

14. õppetund: Kinnisvara investeerimine on alati üllatusi täitnud (ja paljud neist ei meeldi). Kuna te ei tea kunagi, kui kulukad üllatused tulevad, kaaluge tõsiselt võimalike pakkumiste vastuvõtmist, mis teeb teile korraliku kasu, selle asemel, et maksta suuremaid kulutusi ja hoida suuremaid kulutusi, oodates veidi paremat hinda.

Teie käik: kas olete kunagi investeerinud kinnisvarasse ja kas sa jooksed palju üllatusi?