Mõeldes oma kodust lahkumisele? 15 näpunäidet tulude maksimeerimiseks

Ühe üürileandja üüritulu suurim drenaaž on kulud. Rentimisomaduste omandamine ei ole kunagi nii lihtne, nagu kinnisvara ostmine, üürniku leidmine ja ootamine, kui suured rasvasisalduse kontrollid hakkavad - ja teadlikud maaomanikud seda teavad.

"Kui vara on ostetud, on selle ROI enamasti kahjude minimeerimiseks," ütleb Brian Davis, 15 kinnisvarainvestor ja kinnisvara blogi kaasasutaja SparkRental. "Mulle meeldib mõtlema renditulu kui torujuhtmele, mida soovite hoida sujuvalt ja minimaalse lekke korral."

Kas te plaanite siseneda üürileandja äri või olete kogenud üürileandja, siis ilmselt tahate teada saada, kuidas rohkem tulu teenida. Me rääkisime mitmetasandilise kinnisvaraeksperdiga, et koguda oma parimaid soovitusi selle kohta, kuidas renditulu maksimeerida.

1. Põhjalikult ekraani üürnikud

Üheks suurimaks probleemiks, mida me kuulsime üürileandjad, mainisime, et kulud tekitavad tülikas üürnikke (raha, aega ja stressi). Väljaveoks võib kuluda kolm kuni kuus kuud 5000 USD tõus, nii et tehke ennetavat tööd, pannes uued üürnikud põhjalikku sõelumisprotsessi.

Käivitage krediidikontroll, et anda teile oma rahaline vastutus, samuti kriminaalkaristus ja väljatõstmise uurimine. Samuti tehke vähe tutvumist.

"Sõida oma praeguse elukohaga," ütleb Denise Supplee, kinnisvaramaakler, investor ja endine kinnisvarahaldur ning SparkRentali asutaja. "Kas see on räpane? Kas kõik prügikastid on visatud - või veelgi hullem - kas prügikasti on lihtsalt paisumas? Kas on lihtsalt vana istutatud lagunenud auto, mille aegunud siltidega on olemas? Suured hoiatuslipikud! "

2. Teie kinnisvara üürnik

"Üürileandjad ei saa maha arvata tagatisraha tavapärasest kulumisest, nii et nad peavad tegema seda, mida nad saavad ära hoida," ütleb Davis.

See hõlmab keelatud paigaldatud telerite oma üürilepingus, riistvaraga nagu riidevarraste kinnitamine naeltega, valides madalate hooldustöödega põrandakatete nagu lehtpuidust vaipkatted ja uksepeatuste paigaldamine. Midagi, mis takistab mõistlikul igapäevasel kasutamisel oma kaubamärgist lahkumist, on mõistlik samm.

Lihtsam haljastus ja vastupidavad välimaterjalid, nagu telliskivi ja vinüül, võivad ka teie hoolduskuludele kärpida, soovitab CochCarson.com kinnisvara investor ja bloggerit Tšaad Carson.

3. Hangi õige kindlustus

See peaks ütlema küll, aga majaomanike vastutuskindlustuse jaoks alati kevadel.

"Ainult ühe kergemeelse kohtuasja maksumus võib teie pangakontot tühjendada," sõnas Carson. "Hea kindlustuspoliis rendib advokaate, kes kaitsevad teid kohtuprotsessi ebatõenäoliselt."

Penny Hoarderi toimetaja Justin Cupler andis oma vana maja välja üürida väljapoole aasta pärast ja lisab: "Helistage oma kindlustusseltsile ja muutke ainult struktuuripoliitikale. Enamik majaomanike poliitikat hõlmab kogu maja ja selle sisu. Kui sa seda rentima võõrastele, pole vaja oma esemeid kindlustada. See võib säästa umbes 25-50 dollarit kuus. "

4. Osta kodumajapidamise garantii

“Kui teie maja on vanem, on asjad koheselt murda, "Ütleb Cupler. "(Kodumajapidamise garantii) maksab tavaliselt vaid $ 20 kuni $ 50 kuus ja hõlmab teid ootamatu lagunemise korral, mis võib teie reserve tühjendada."

5. DIY võimaluse korral

“Rentimisomandi saamine on vähem sissetuleku maksimeerimise ja kulude minimeerimisega seotudses, "Ütleb Andy Panko, kes on kahe ühe magamistoaga korpuse omanik Woodbridge'i, New Jersey kompleksis. "Ma püüan alati isiklikult teha nii palju kui ma oma omaduste osas. Olen väga käepärane ja suudab hakkama tüüpilisemaid remonte ja uuendusi. Ma teen ka kogu oma reklaami (tasuta Craigslistissa kaudu), näitan oma üksusi ja teevad kõik taustkontrollid ja krediidikvaliteedid (TransUnioni SmartMove teenuse kaudu, mille ma üürnikult maksan). "

6. Kasutage rendiettevõtteid ettevaatlikult

Mõned üürileandjad leiavad, et rendiagentuurid ja varahaldurid on väärt kulusid, kuna need päästavad aega ja stressi.

"Ma olin oma üürnike jaoks liiga lihtne - hilinenud tasu maksmata või väljapääsu alustamine siis, kui nad said tagantjärele. See võimaldas neil kõikjal minna ja maksis mulle veelgi rohkem raha, "ütleb Mark Fourgeson Invest Four More. "Kui mul oli seitse kinnisvara, saatsin nad üle fondivalitsejale ja need olid palju karmimad. Isegi kui ma tasusin neile protsentuaalset üüri, kogusime rohkem üürnikke ja said paremaid üürnikke. See päästis mind peavalu, aega ja raha. "

Kui te lähete sellel marsruudil, veenduge lihtsalt, et saate maksimaalselt ära maksma. Cupler soovitab kõigepealt tasu võrrelda, kui "saada mõni asutus teie ettevõtte jaoks võistlevaks ja leida see, kes maksab kõige paremini kasu".

Kui soovite maksu loobuda, on kasulikke tööriistu.

"Üürikorteri juhataja võib mõne peanaha üürnikega toime tulla, kuid nende tasud võivad ulatuda kuni 10% -ni teie tuludest. Tänapäeva kinnisvaraturul võib see vähendada teie rahavoogu peaaegu kasumit saamata jäävasse kohta, "ütleb kinnisvarainvestor Callie Hamilton, kelle mees rajaneb Rentlit'ile, et aidata teistel üürileandjatel asju arutada, näiteks veebipõhiste automaatsete maksete, hooldusteenuste, taustakontrollide ja rentida omaette.

7. Kontrollige oma omadusi regulaarselt

Isegi kui olete palkanud keegi teie igapäevase juhtimisega tegelema, kontrollige kindlasti oma kinnisvara korrapäraselt, et teie üürnikud saaksid teie investeeringut korralikult kinni hoida.

"Jälgige omadusi nii tihti kui võimalik," ütleb Deb Tomaro, RE / MAXi acclaimed Properties'iga seotud vahendaja. "Ahifiltri muutmine iga 60 päeva tagant on hea vabandus. See annab teile võimaluse otsida mis tahes probleeme, enne kui need muutuvad tohutuks ja kallimaks remondiks. Näiteks ei saa ma teile öelda, kui palju köögikabiini alla kuuluvaid kapi detaile sattuvad, sest üürnikud panevad kabinet täis asju ja ei tea kunagi, et seal on väike leke. Lekk läheb aasta peale, valamu alus hävib. Iga kord, kui ma rendiüksusesse minnes, küsin, kas ma saan kontrollida lekke all olevate allavoolude all ja käin käed läbi kogu torustiku, et veenduda, et ma ei tunne leket. "

Ta ütleb, et isegi lihtsa sõidurõõmu abil saab asju välitingimustes hoida.

8. Hoidke oma üürnikud õnnelikuks

Lisaks väljaütlemisele käibekulud on kõrgel tasemel, et vältida asjade üürileandjaid.

"Suurimad kulutused rendiettevõttel tekivad, kui üürnik lahkub," sõnas Carson. "Viie või kuue aasta pikkune üürnik ei kurdelda seinte lööke, aga uuele üürnikule peate värvima ja tegema muid remonditöid."

Hoidke oma üürnikega rahul, vastates hooldustaotlustele viivitamatult ja viisakalt. Kui leiate, et peate tõstma üürikulusid igakuiste kulude katmiseks, anna üürnikele stiimul teiega kinni pidada, nagu väike uuendus, kui nad uuendavad oma üürilepingut, sõnas Carson.

9. Hangi maksimaalne rent ühe ruutjalga kohta

"Suurem ei ole alati rentimismaailmas parem," sõidab Carson. "Leia omadused kõrgeima üüri kohta ruutjalga kohta. Mõnikord rendib 1000 ruutjalga korter sama suurusega kui 1300-ruutjalga korter. Kuid maal ja muu pidev hooldus maksab suurema osa eest rohkem. "

Või järgige Aspire-Canada asutaja Keisha Blair'i näidet ja keskenduda mitmefaasiliste omaduste üürimisele, mis "võib vähendada ohtu, et pikk vabade töökohtade arv on märkimisväärselt vähenenud, vähendades sissetuleku kaotamise ohtu", ütleb ta. "Kolmekordsete mitmepereelamute kodudes suurendab see märkimisväärselt sissetulekupotentsiaali, vähendades samal ajal märkimisväärseid kahjusid, kui üks üürnik otsustab lahkuda. Kuigi need omadused kipuvad olema kallimad, kipuvad nad pika aja jooksul üsna oluliselt ületama üksikettevõtteid. "

10. Ärge kaasake utiliite

Ärge kunagi kaasake rendikulude hulka muutuvaid kommunaalteenuseid, nagu soojus- või elektrienergia. Jennifer Stahlman of PayLease selgitab, miks:

• "Üürihinna lisamine kommunaalteenuste hulka tähendab, et teil on juba üha konkurentsivõimelisemal turul üürikoristus ületada."

• "Kui kommunaalteenused on kaasatud, ei ole elanikkonnale stiimulit säästa, tuues kaasa suuremad kommunaalmaksed."

• "Kui te ei lisa piisavalt kõikide kommunaalteenuste katmiseks, peate maksma erinevust."

• "Utility pakkujad sageli suurendada oma määrad, mis viib vastuolulisi arve summad."

11. Ehitage asjad sisse

Mõtle investeerimisele sisseehitatud mööblitesse nagu riiulid või hommikukohv.

"Üldiselt, kui seda ei saa liigutada, ei saa seda murda," ütleb üürileandja ja kinnisvarainvesteerija Eugene Gamble. "Kuigi esialgu kallimad, leevendavad kulusid vajalike remonditööde arv, sest üürnikud ei saa tükki vastavalt oma soovidele liigutada. Samuti säästate aega asenduste leidmisel või remonditööde tegemisel. "

Carson soovitab ka seda sealhulgas palju sisseehitatud salvestuslahendusi, väga nutikas põhjusel: "rohkem kraami = liikumine raskem!"

12. lisatasu lisatasu eest

Mõelge oma varale eraldi asuva garaa˛i (de) rentimisele, Gamble soovitab. "Mitte kõik üürnikud ei ole autot, nii et saate selle lisaruumi rentida, kui see on sobivalt asetatud ja välja pandud."

Kui te rendite lemmikloomadega üürnikele, paluge neil maksta pettuse eest ühekordne või igakuine lemmiklooma eest, ütleb Kaycee Wegener of Rentec Direct. "Kui küsite lemmiklooma tagatisraha, saab seda raha kasutada ainult lemmiklooma poolt tekitatud kahju korvamiseks ja ülejäänud summa tuleb tagasi üürnikule ... Ent kui te maksate ühekordselt või igakuiselt lemmiklooma eest, võite tulu kasutada oma äranägemise järgi. "

13. Vormi LLC

"Edukas äri algab (ja jääb nii), paigutades ise riski. Pange tähele, et ei "kõrvaldaks" riski, sest see on võimatu, "ütleb advokaat ja kinnisvarainvesteering Craig Morgan. Tema strateegia seda teha:

Kinnisvarainvesteeringute jaoks on üks kinnisvarainvesteeringute üksus (kõige tavalisem investorite jaoks valikuvõimalus). Hoidke oma üürideks ühte LLC-i; see LLC ei partneri teiste projektide ega muude teenuste osutamisega (nt töövõtja töö). Kogu LLC teeb kinnisvara.

Kui teil on lühiajaline portfell (loe: fix-and-flips), siis asetage need teisele LLC-ile. Kui olete kodu remondi isik või kinnisvara haldur, siis teenindatakse seda teenust teistsuguses üksuses. Siin on, et piirate iga LLCi riskipositsiooni (s.o vastutust). Teoreetiliselt võib hageja lähtuda ainult LLC-lt / väärtusest LLC-is. Seega, kui te saate hagejana hagejana hageja, ei saa hageja üürida, sest see on eraldi ja selge äri.

14. Lõika numbrid

"Kuna rent vara on investeering, tuleks seda analüüsida," ütleb Panko. Selle tulemusena on "maksimeerida" tagasi kui maksimeerida tulu. Isegi kui teil on rentimisobjekti ostmiseks piisavalt raha, saate tavaliselt teenida oma raha eest paremat tulu, võttes laenu enamiku selle eest maksmiseks. "Ta esitab selle näite omaenda üksuste kasutamise kohta:

Maksude, hooldustasu ja kindlustuse igakuine maksumus on umbes 525 dollarit ja igakuine rendikulu on 1250 USD. See on kuus netotulu umbes 725 dollarit ehk 8 700 dollarit aastas.

Kinnisvara maksumus on umbes 110 000 dollarit. Kui ma oleksin täielikult välja ostnud 110 000 dollarit, oleksin investeerinud vaid 8,3% aastas, st 8 700 eurot netotulust, jagatud esialgse investeeringuga 110 000 dollarini. Selle asemel panin ma ainult 27 500 dollarit oma raha (25% sissemakse) ja laenanud ülejäänud 30-aastase laenu. Laen on umbes 400 dollarit kuus. Nii lisades, et maksude, hoolduse ja kindlustuse puhul on minu kogu kuukulud 925 dollarit.

Kuue üüriga 1250 dollarit tähendab see, et minu igakuine puhaskasum on ainult 325 dollarit kuus või 3900 dollarit aastas. Kuid see võrdub 14,2% -lise tootlusega aastas, st 3900 eurot netotuludest, mis on jagatud esialgse investeeringuga summas 27 500 eurot. Nii et laenu võtmine, selle asemel, et osta seda otse, vähendaks minu sissetulekut, kuid mu investeeringutulu suureneb.

Sellest hoolimata peate ikkagi teadma, mida te sisenete: "Tuleb märkida, et raha laenamine suurendab renditava vara omamise riski," lisab Panko. "Näiteks isegi siis, kui üksus on kuudeks ära jäänud ja seetõttu ei teeni sissetulekut, tuleb laenu siiski maksta iga kuu."

Nagu iga keeruka äriotsuse puhul, kui tunnete, et teie pea hakkab ketramiseks, on alati parem konsulteerida professionaaliga.

15. Kasutage oma maksusoodustusi

Gamble ütleb, et liiga palju üürileandjaid jätavad säästud, sest "nad ei tea, mis on lubatud maksumus". "Üürileandjad võivad nõuda igasuguseid katkestusi oma vara hooldamiseks ja hüpoteegide tagasimaksmiseks. Lugege, mida saate teha või palgata kogenud varade raamatupidajat. "

Teie Turn: Kas teil on üürimine? Milliseid muid näpunäiteid lisate sellele loendisse?

Kelly Gurnett on vabakutseline blogger, kirjanik ja toimetaja, kes haldab blogi Cordelia Calls It Quits, kus ta dokumenteerib oma katsed vabastada oma elu asjadest, mis pole tähtsad ja keskenduvad rohkem asjadele, mis seda teevad. Jälgi seda Twitteris @CordeliaCallsIt.