Kuidas investeerida Crowdfunded kinnisvara mõjutab teie maksud

Crowdfunding kinnisvara on saanud laialdase kaebuse viimase paari aasta jooksul. Kogemused ja kogemused sarnanevad kõigile sellele unikaalsele võimalusele investeerida kinnisvarasse.

Millised on kinnisvarafondide investeerimise maksustamise tagajärjed? Kas see maksustatakse nagu aktsia? CD? Äri?

Kinnisvara sihtfinantseerimise maksustamine võib muutuda sõltuvalt investeeringu liigist keerukaks.

Käesolevas artiklis vaadeldakse mõnda erinevat stsenaariumi, mis aitab teil käsitleda kinnisvarainvesteeringute sihtfinantseerimise maksustamist.

Investeerimisstruktuurid

Vaatame kõigepealt mõnda erinevatest struktuuridest ja investorite tüüpidest, mida tavaliselt leidub kinnisvarafondide rahavoogude investeerimisel.

Rahvarahastatud kinnisvarainvesteeringute puhul on olemas kahte tüüpi investorid: akrediteeritud ja mitteakrediteeritud.

Akrediteeritud investoril on rohkem investeerimisvõimalusi kui mitteakrediteeritud investor, kuid neil on ka rohkem riske. SEC määruse D artiklis 501 määratletakse akrediteeritud investor.

Neil investoritel on viimase kahe aasta jooksul vähemalt $ 200 000 aastane sissetulek ja netoväärtus üle 1 miljoni dollari.

Mõned kinnisvarafondid võimaldavad ainult akrediteeritud investoritel investeerida oma projektidesse.

Projektid, mida akrediteeritud investor tihti investeerib, nimetatakse omakapitaliprojektideks. See tähendab, et investor muutub partneriks ettevõttes, mis on tihti LLC (piiratud vastutusega äriühing) või LP (piiratud partner).

Seejärel investeerib LLC konkreetsetesse kinnisvaraprojektidesse.

LLC-i kasum ja kahjum investoritele. Selle voolu tõttu ei maksa LLC mingeid makse. Investorid maksavad selle asemel maksud.

Kogu kinnisvarafondide tavaline vorm on võlgade kaudu. Seda tüüpi investeeringuteks ei pea investoritele olema akrediteeritud ega omakapitali ettevõttes. Võlakirjainvesteeringuga teenivad investorid intressi.

Enamik võla struktuure võimaldab investoril osta fondi osakuid, mida mõnikord nimetatakse eREITiks. Selles stsenaariumis on see sarnane investeerimisega aktsia või CD-desse.

Maksumääratlus ettevõtlusest / tehingu struktuur

Fondi osakute ostmisel mitte akrediteeritud investoritel on maksimaalne mõju maksule.

Nad saavad 1099-INT rahvarahustatud kinnisvarainvesteeringuettevõttest, kellega nad investeerivad ja maksustatakse nende tavapärase tulumaksumääraga.

Kui investor investeeritakse mitmesse fondi, saab nende investeeringuid koondada ühte 1099-INT-i, mitte üksikute 1099-INT-i saamiseks iga fondi jaoks.

Investoritele, kes investeerivad omakapitaliinvesteeringutesse, muutuvad asjad keerulisemaks. Need investorid saavad K1 maksuvormi. K1 on sissetulekuks äriettevõtte kaudu.

Paul Sundin, CPA ja maksuspetsialist, töötas intervjuus RealtyShares.com-ga LLC-i ja K1 vahelise suhte kohta: "... struktuuris, kus LLC, vabandage, RealtySharesi investorid investeerivad RealtyShares LLC-i, mis omakorda investeerides sponsorlusse või sponsori tehingusse, on see RealtySharesi [grupi] partnerlussõltuvus, seepärast saab K-1 sellest konkreetsest tehingust välja ja see suunab üksikisiku investoritele maksunõudeid. "

Aktsiainvestorid võivad saada ka intressitulu ja / või kapitali kasvutulu. Intressitulu võib olla tavaline tulu, nagu varem mainitud.

Üle ühe aasta jooksul hoitavate investeeringute kapitali kasvutulu peetakse pikaajaliseks ja maksustatakse soodsamalt 15% või 20% tasemel.

Mõned inimesed usuvad, et nad ei saa K1-le kahju saada. See pole täiesti tõsi. K1 passiivne kahjum kompenseerib ainult passiivset tulu. Mitte investeeringutulu. Passiivseid kahjusid saab edasi kanda järgmisesse aastasse.

Aktsiatehingud, mille kvartaalset jaotust (rahavood) saab maksustada tuluna. Investeeringute ostmiseks ja hoidmiseks (pikaajaline) võib rahavooga kompenseerida kulum ja muud mahaarvamised, mis võib kaasa tuua kahju.

Pikaajaliste investeeringute lõppedes, kui vara müüakse tavaliselt, saab K1 vara investorite tulu või kahjum.

Föderaalne vs riigimaksud

Omakapitaliinvestorite puhul võivad need kuuluda riiklike sidemete hulka, mis ei pruugi olla nende asukohariik. See võib riigiti erineda. Kui riik on probleemi jõudnud, peavad investorid selle riigi vastu tagastama.

Investori residendist riik pakub sageli krediiti või eraldisi.

Riikidel, kellel ei ole tulumaksu, võib olla vajalik teate esitamine.

Järeldus

Nagu näete, saab seda palju, see läheb kinnisvarainvesteeringute rahvarahastamise tagajärgedega maksustamisele, eriti omakapitaliinvesteeringute puhul, kus investorid saavad K1-sid.

Fondile investeerivatel mitteakrediteeritud investoritel on kõige lihtsam maksustsenaarium.

Nad saavad 1099-INT ja maksavad tavalised tulumaksud. See ei erine palju, kui saada 1099-INT intressitulu CD-le.

Loomulikult on igaühe maksustamise olukord teistsugune. Parim on töötada CPA-ga, et paremini mõista teie ainulaadset maksustsenaariumi ja selle mõju sellele, kuidas kinnisvara müüb avalikult.

Kas te investeerite rahvarahastatud kinnisvarasse või kas te kunagi seda arvaate?