Kinnisvara

Kuidas kinnisvara investeerimisportfelli lisada

Kuidas kinnisvara investeerimisportfelli lisada

See on BiggerPockets.com Brandon Turneri külalisposti

Rikkad pensionid on palju võimalusi.

Varud, investeerimisfondid, ettevõtete loomine ja arvukad muud investeerimisvahendid, mida saate võtta lõõgastava ja rikkase pensionile saamiseks.

Siiski, kuigi enamik spetsialiste mõistavad seda, et säästate suurt osa oma Palk ja investeerides seda aktsiaturul aitab teil sinna sattuda, paljud ei saa aru, kuidas kinnisvarasse sellesse portfelli lisada, ilma et oleks lõppenud väsinud ja hõivatud üürileandja, kellel on rohkem probleeme kui aeg.

Sellepärast tahaksin täna oma mõtteid jagada, kuidas saate lisage oma portfellisse kinnisvara säästmise kiirendamiseks, oma netoväärtuse suurendamiseks ja pensionile minek suurema investeerimisportfelliga.

Kinnisvara investeerimise alused

Enne sukeldumist liiga sügavale kinnisvara investeerimise eripärale, lubage mul anda lühike ülevaade sellest, kuidas inimesed raha kinnisvarasse teenivad.

Põhimõtteliselt ostavad enamik investoreid kinnisvara, kes otsivad kahte asja:

  • Rahavool - lisatulu, mis jääb alles siis, kui kõik kulud on tasutud;
  • Hindamine - omandiväärtuseks ehitatud omakapital tõuseb ja / või laenu makstakse.

Ilmselt on muid huvisid, nagu maksusoodustused, otsivad alternatiivid investeerimiseks aktsiaturulvõi isiklikud vajadused (nt eakate vanemate eest hoolitsemine), kuid esmase, rahakäibe ja hinnatase on kaks head kinnisvarainvesteeringut. Mõned investorid keskenduvad suuremal määral maksimaalse rahavoogude saavutamisele, teised keskenduvad eelkõige hinnatõusule.

Kuigi mõlemad terminid ei ole alati teineteisega vastuolus, leiad üldiselt, et suurema rahavooguga omadustel on madalam hindamisvõimalus, kuna need asuvad rohkem "juhtival kohal", mis ei suurene nii kiiresti.

Seega, kui potentsiaalne investor, millist kinnisvarainvesteeringut soovid siseneda, sõltub suuresti teie strateegiast, isiksusest ja ajakavast.

Mina isiklikult usun, et rahakäibes on kokku lepitud, BUT ostes valdkondades, kus on võimalik hinnata.

Ma ei taha kinnisvara, kus ma olen mures selle pärast, et saan vaid autoga sõitma, kuid iga kuu on mulle oluline ka stabiilne investeeringutasuvus investeeringute eest.

Lõppkokkuvõttes on selline investeering, mille te sisenete, sulle - aga ma soovitan tungivalt (vähemalt alguses) planeerida rahavoogusid ja tunnustada "kooki jääki". Nii saate tagada kasumliku investeeringu minimaalse riskiga.

Kinnisvarainvesteeringute tüübid:

Ma olen kindel, et teate kedagi, kes omab või võib-olla juba oma pereliikmeid rentida. Suurepärane! Kuid ärge segi ajamist ainuomaniku ainuõigusliku kinnisvara investeeriva ruumi omanikuks olemisega. Tegelikult on palju erinevaid võimalusi, mida saate investeerida kinnisvarasse erineva raskusastmega, riski, tasu ja ajavajadustega.

Ja pidage meeles, et umbes iga võimalust saab siin osta tavapärase nimekirja järgi, a lühike müük või a sulgemine.

Vaatame mõnda neist nüüd:

Üksikud perekonnad

Nagu eespool mainitud, on see kõige levinum kinnisvara tüüp, mida enamik inimesi on tuttav. Ühepereelamud on toredad, kuna neid on lihtne (ish) osta, lihtne müüa, kerge rahastada ja kerge rentida. Inimestel on alati vajadus elada kuskil, nii et üksikute pereelamutega saab pakkuda turvalisust ja korralikke võimalusi hindamiseks.

Kuid üksikelamu ei anna alati alati investeeringute suurimat kasumit (kallinemine vs. rahavoog), võib halvad üürnikud kergesti hävida ja kinnisvaraturul kasvava konkurentsi tõttu võib olla raske leida sobivaid kinnisvara teie kriteeriumid.

Väikesed mitmeosalised omadused

Need omadused hõlmavad duplekse, triplexe või 4-plexeid ja neid leidub peaaegu kõigis Ameerika kogukondades, kuigi mõnes linnaosas on neid palju rohkem kui teistel.

Nende omaduste eeliseks on see, et neid on lihtne osta, finantseerida ja müüa nagu ühe pereomadused, kuid väiksema konkurentsiga (enamik koduostjaid seda tüüpi ei otsi) ja mastaabisäästu, millel on rohkem kui üks ühik .

Need omadused võivad olla "juhtimise intensiivsemad" kui üksikpereelamud, kuid kui see on korralikult ostetud, võib see pakkuda head rahakäivet ja stabiilset investeeringutasuvust.

Suured mitmefaasilised omadused

Need on suured korterikompleksid, mida näete, ulatudes 5 ühikust kuni sadadeni. Neid varasid rahastatakse täiesti teistsuguse pangaosaga (pigem kommerts kui eluasemelaenud) ja need võivad nõuda suuri sissemakseid, lühemat pikkust ja kõrgemaid intressimäärasid.

Neid omadusi haldab üldjuhul professionaalne kinnisvarahaldur (või live-in-juhataja, nagu ka minu enda 24-ühine korteri kompleks), pakkudes seega rohkem investeeringuid kätega.

Äriinvesteeringud

Kaubanduskeskused helistasid kaubanduskeskustest, mugavatest kauplustest, restoranidest ja muust muust. Kui suurte mitmefaasiliste omadustega sarnane rahastamine on tüüpiline sissemaksete nõue 20-40% ja jälle on kaubandusosakond, kellega soovite pangaga rääkida.

Kommertskinnisvara kasutab pikemas perspektiivis rendilepinguid, kuid vabade töökohtade arv võib sageli ulatuda kuude pikkust aastani.

Maksuvabastused

Kui kinnisvara omanik keeldub oma maksudest tasumast, võib kohalik omavalitsus asuda kinnisvarale kinni, müüb investorile selle kinnipidamise, ja siis saab investor saada võlgnetavast intressist. See süsteem võib kinnisvarasse investeerimisel tõepoolest olla "mitte tualettruumi" meetod, kuid õppimise kohta, kuidas õigete maksuvabastuste hankimist leida, võib iseenesest olla kunst.

Märkused

Teine investeerimisviis ilma omanikuta - kinnisvara märkus luuakse siis, kui laenuandja rahastab kinnisvaratehingut ja saab intressi sellest laenust. Neid märkusi saab teha, osta või müüa nagu kinnisvara.

Selline investeerimine võib olla peaaegu täielikult "passiivne", kuid võib ohustada laenusaaja kohustuste mittetäitmist laenule, mis nõuab kulukat sulgemist.

Hüpoteegi märkmete ostmine ja müümine on väga sarnane investeerimistegevusega, mis on seotud ettevõtte meeldivate vastastikuste laenudega Laenutusklubi ja Õnnelik.

Krediidiriski investeerimine

Selleks, et võimendada või mitte võimendada, on see küsimus.

Kinnisvarainvesteeringud pakuvad ainulaadset eelist enamiku muude investeerimisliikide puhul - ja see on võimenduse võimsus. Muidugi on varud, mida saate osta marginaaliga ja seal lisada mõningast võimendust, kuid ainult kinnisvara võimaldab teil osta alla 20% alla (10% mõne programmiga ja 3,5%, kui plaanite seda vara elama hakata).

See tähendab, et teil on võime saada 100% kallinemist, kuid ainult 20% vara peab maksma. Kuid see tähendab ka, et teil on võime kaotada 100% väärtuse vähenemisest, kui hinnad langevad, kõrvaldades teie sissemakse tervikuna.

Isiklikel rahanduskogukonnatel on endiselt suur arutelu selle üle, kas võla kasutamine võlakoormuse kasutamisel, näiteks 20% allahindamine ja investeeringu ülejäänud osa finantseerimine, on hea mõte või mitte. Toetajad, kes kasutavad "arukat võlga", näevad matemaatikat ja osutavad, et kui saate laenutada, ütleme 5% ja tehke 15% - tulete välja. Lisaks, oma raha sulgemise ja suurepärase rahavooguga tehingu leidmise kaudu - investeeringutasuvus võib olla tohutu.

Kuid vastased võlgadele ja finantsvõimendusele vaatavad probleemi võlga enamikele tarbijatele ja tuletavad meelde, et nagu Dave Ramsey soovib öelda, "100% eelmisest aastast sundvõõrandamise juhtumid toimus hüpoteekiga inimestele."

Valik kasutada või mitte kasutada finantsvõimendust on rangelt isiklik ja midagi otsustada teie, teie pere ja isikliku finantspositsiooni vahel. Olenemata sellest, kas otsustate kasutada võlgu või mitte, soovitan ma enne oma varjatud raha sisse õppida kõikvõimalikult oma kavandatud investeerimisliinilt - nii et saate oma edu ja kasumi võimaluse maksimeerida.

Teie plaani koostamine

Kui olete avastanud oma konkreetse kinnisvara investeerimise niši ja otsustasite, kuidas te plaanite oma tehingu rahastamiseks, on teie järgmine samm planeeringu koostamiseks. Nagu ma üldiselt ütlen, ei sõida te Kanadast Peruuni, teades ainult seda, et see on lõuna - te vajate tegevuskava, plaani. Kaart hoiab teid õiges suunas, eemal surnud otsadest ja aitab teil hõlpsalt näha, kus on järgmine peatus.

Valides investeerida kinnisvarasse, on plaani olemasolu sama oluline. Te peate otsustama konkreetse kinnisvarainvesteeringu tüübi, mida soovite jätkata (nagu me eespool arutlesime) ja kuidas te plaanite seda investeeringut finantseerida (mainitud ka eespool). Järgmine - teie plaanis on oluline määratleda selle investeeringu finantsnõuded samuti.

Arvutus, mida ma potentsiaalsete kinnisvarainvesteeringute uurimisel meeldib kasutada, on tuntud kui "50% reegel". See reeglid kinnitavad, et mis tahes kinnisvarainvesteeringute puhul on kulud tavaliselt umbes 50% kogutulust, välja arvatud võlgnevused. See tähendab, et kui 4-plex toob sissetulekusse 2 000 dollarit kuus, võite eeldada, et 1000 dollarit kuus läheb kulude katteks, jättes teile 1000 dollari kas rahavoo (kui hüpoteegi ei võetud) või hüpoteegi maksmiseks. Kui teie võlgade maksmine oli 600 dollarit kuus, võite mõistlikult eeldada, et sellel hetkel on rahavoog 400 dollarit kuus.

Kasutades seda rusikareegelit (ja pidage meeles, et see on lihtsalt püramiik, mitte evangeeliumi tõde, siis kindlasti käivitage täpsed numbrid konkreetsel konkreetsel omadusel, mida analüüsite), saate aru saada oma investeeringutasuvusest ja otsustada, kas vara on väärt tegevust. Eespool toodud näites, kui ma oleksin maksnud selle vara eest sissemaksega 20 000 dollarit, mis rahavoogu andis 400 dollarit kuus (4800 dollarit aastas), vaataksin selle vara investeeringutest 24% sularahast raha tagasi , mis ei sisalda edaspidist kasumit väärtuse tõusust.

Finantskriteeriumide määratlemisel saate kiiresti läbi vaadata 90% kinnisvaratehingutest, mis ei ole head tehingud, ja keskenduma ainult neile, mis annavad teile sellist investeeringutulu, mida otsite.

Isehaldav vallasvara haldamine

Lõpuks peate otsustama, kas soovite enda vara ise hallata.

Kui otsite osta ühe pere koda korraga ja teil on palju vaba aega, pole seda liiga raske teha. Kuid kui kavatsed osta mitmeid omadusi ja suurendada oma investeerimisportfelli - või teil pole lihtsalt palju aega, kindlasti plaanite, et teil on hea kinnisvara haldamine ja eelarve vastavalt.

Pidage meeles, et enamik minu omandatud omadusi on olnud pangatähis, mida ma ostsin pärast seda, kui majaomanik kaotas oma vara pangale.See tõestab, et majaomanik ei ole alati lihtne, ja seda on hõlpsasti oma peaga pääseda. Kui teil pole kannatlikkust raskete üürnike olukordade käsitlemisel ja teadmistel nende olukordade korrektseks käsitlemiseks - ma soovitan kindlasti kvalifitseeritud kinnisvarahaldust saada.

Kui te plaanite ennast juhtida, veenduge, et oma üürnikud oleksid korralikult ekraanil näha, et paremini oodata õiget üürnikku kui halba üürniku asetamist, mis hiljem toob kaasa suuri rahalisi probleeme. Lisateavet üürniku sõeluuringute kohta vaadake kindlasti ka teist pikimat postitust, mille ma olen kunagi kirjutanud: "Üürniku sõelumine: Ultimate Guide".

Kust siit minna

Ükskõik mis tüüpi kinnisvarasse investeerides kavatsete siseneda, soovitan ma tungivalt, et enne investeeringute kaotamist oleks see hea investoriks õppida. Kinnisvara investeerimine ei ole nii passiivne kui teised investeerimisfondid, kuid tulud võivad enamikku muudest investeeringutest vee puhuks korralikult läbi viia ja kui teil on kindel plaan ja investeeritakse luureandmetega. Oma kinnisvarast saadav rahavoog võib tuhandeid teie hoiuarvele kiiresti lisada, ilma et oleks vaja töötada selle jaoks päeva-tööd. See aitab teil pensionile minna kiiremini või vähemalt pensionile, suurendades sissetulekut, rohkem varasid ja rohkem kogemusi.

Seal on palju raamatuid, netisaateid, foorumeid, blogisid, kinnisvaraklubisid ja muid suurepärase hariduse allikaid, millest enamik on tasuta. Teave on demokratiseeritud, seega kasutage suurepäraseid ressursse internetis. Teil ei ole vaja saada eksperdiks, kuid kui valite konkreetse kinnisvarainvesteeringute tee - vähemalt tutvuge selle spetsiifilise nišiga. Uurige, küsige küsimusi (nt kommentaaride lõigetes, mis on allpool selliseid eepäraseid postitusi nagu ..., vihje vihje ...) ja tutvuge kohalike investoritega, kes aitavad teil jõuda siit, kuhu sa praegu tahad olla.

Teie pensionile jäämine on sinu ülesanne teha seda, mida te kavatsete. Ärge kartke lisada oma portfelli uue sõiduki ja loodetavasti olen teinud juhtumi, et kinnisvara peaks olema see sõiduk.

Kui ma investeerin kinnisvarasse - miks või miks mitte - ja tutvustage allpool toodud märkusi, ja muid küsimusi või kommentaare.

Brandon Turner (G +) on aktiivne kinnisvarainvesteerija ja sotsiaalse võrgustiku kinnisvarainvesteeringute BiggerPockets.com vanem toimetaja. Brandonil on eepiliste pikkade blogipostituste kirjutamine nagu tema Rocket Lawyer.com-i või Uber-populaarse tasuta e-raamatu ülevaade Ultimate Algaja juhendmaterjal kinnisvara investeerimiseks.

Lisa Oma Kommentaar