Pangad

Kui palju maja väljamakseid saate tõesti endale lubada?

Kui palju maja väljamakseid saate tõesti endale lubada?

Hiljutine ettevõtluskonverents, mille mind kutsuti külalispanga juures istuma, palus meie paneelil noorte naissoost üliõpilaste jaoks tõesti hea küsimus hüpoteegi maksmise kohta. Küsimus oli selles:

Minu vanemad olid alati pidanud mulle teatama, kui suur osa maja maksmisest võin endale lubada, võttes aluseks minu palga protsendi. Kuid ma tean, et reeglid on muutunud pärast minu vanemate ajastut ja veelgi rohkem alates 2008. aasta finantskriisist. Milline on ligikaudne protsent, mida on soovitatav hüpoteegi maksmiseks ja nende brutotuluks?

Wow! Mis on suurepärane küsimus. Minu esialgne mõtteviis, kui ma esimest korda kuulasin seda küsimust, oli "kuidas oleks parem rahaliselt, kui rohkem inimesi küsiks selliseid küsimusi?"

Vastus on: palju, palju parem.

Going to Books

Kuna mul ei olnud võimalik täpseid suhteid meeles pidada, oli minu CFP® õppematerjalide esimene koht, millest ma teadsin. Selles olukorras ikkagi oma raamaturiiulile läksin oma vastuse leidmiseks peatükki "Rahavoog ja võlgade juhtimine". Minu õpetamise juhendis viitab see kõige sagedamini kasutatavale võla juhtimise suhtele kui "tarbimisvõla suhe" See on igakuiste tarbimislaenude maksete suhe igakuise neto- (või järelmaksumuse) tulu suhe. Sellisel juhul viitab tarbija võlg kõigele muule kui teie maja maksele.

Pane tähele: Finantsplaneerimise maailmas on üldine reegel, et see suhe ei tohiks ületada 20%.

Lisaks tarbimisvõla suhtele saab leibkonna finantsstabiilsuse kindlaksmääramiseks kasutada ka teist suhet. See suhe hõlmab kogu teie võlga, sealhulgas teie eluasemelaenu, protsendina teie koguvõlast. Siin on protsendid, mida need suhtarvud ei tohi ületada:

  • 28% eluasemekulude brutosissetulekust, näiteks üür või üksikisiku igakuine hüpoteeklaen, sealhulgas hüpoteegi, omandimaksude ja majaomaniku kindlustusmakse põhisumma ja intressimakse (PITI)
  • 36% koguvõla kogutulust, sealhulgas kulud ja tarbimisvõlg.

Meeldetuletuseks ei tohiks need protsendid ületada.

Tarbijate võlgade suhtarvu näide (see on CFP® eksami näide testküsimusest):

John teeb insenerina aastas 80 000 dollarit. Praegu säästab ta 10% oma ettevõtte 401 k plaanist. Ta elab tagasihoidlikus kodus, kus tema igakuine hüpoteegi maksmine on 1500 dollarit ja see sisaldab makse ja kindlustust. Selle alusel on Johannese sissetulekute suhe, mis on pühendatud eluasemekuludele?

Pidage meeles, et suhe sisaldab "brutotulu", seega ei oma tähtsust asjaolu, et ta lükkab 8000 dollarini oma 401k-le. Tema puhul on eluasemekulude suhe 22,5% (1500 dollarit jagatuna 6 666-ga - tema igakuine sissetulek).

Okei, nüüd, kui meil oli korralik arusaam sellest, mida finantsplaneerijad arvavad, on teie brutotuluga seotud hüpoteeklaenu nõuetekohane protsent, arvasin ma, et oleksin mõnus teistsuguse seisukoha leidmiseks.

Kontakt The Banker

Ma võttis ühendust oma pankuriga, kes oli oluline, kui me aitame meil valmistuda esimese etapi ehitamiseks vajalikesse rahastamisetappidesse. John Streuter, kelle Rahvapartei keskpank on olnud hüpoteegitööstuses üle 25 aasta, nii et ma teadsin, et ta suudab selgitada, kuidas tööstus on aastate jooksul arenenud.

Enne selle alustamist on siin mõni tavalisem termin ja selle määratlus tööstuses:

  • PITI - põhisumma / intress / maksud / kindlustus
  • PTI - tulu maksmine
  • MOTI - igakuised kohustused, sealhulgas maksud ja kindlustus (st maksud ja omanike kindlustus)
  • DTI - võlg sissetulekuks
  • PITI suhe ja PTI suhe on samad ja neid nimetatakse ka "esiotsa suheteks".

MOTI suhe ja DTI suhe on samad ja neid nimetatakse tihtipeale "back-end ratio "ks. Need on vahetatavad, sõltub sellest, keda te räägite, millise keelt nad kasutavad. Kumb, kellega te räägite, kas kasutavad kas PITI ja MOTI koos või PTI ja DTI koos, või esiosa ja tagant otsa koos, kui nad arutavad neid suhteid, Väga harva ei kasuta nad neid ühes kolmes rühmas.

Selge kui muda? Hea 🙂 Meie arutelul kasutan PTI (sissetulekutasu) ja DTI (võlg sissetulekuna).

Hüpoteeki suhete areng

Olen kindel, et suhtarvud on arenenud juba palju väiksemate arvudega, kuid võrdluspunktiks olen alates 1985. aastast olnud hüpoteeklaenude valdkonnas ja see on koht, kus minu arutelu algab.

Hüpoteeklaenude tagatiseks võtmine 25 aastat tagasi oli suhtarvud, mida kasutasime, 25% PTI (sissetulekutasud) ja 35% DTI (võlg sissetulekuna). Laenuandja andis laenude käsutaja käsutusse laene ja tavaliselt kiitis see heaks kahe laenupidaja või laenukomitee. Suhteid lubati väga harva ületada, kuid erandite tegemiseks kehtestati süsteemid. Kusagil 80. aastate lõpul / 90. aastate alguses laienesid suhtarvud tavapäraste laenude ja valitsuse laenude (FHA, VA, USDA-RD) puhul 28% -le PTI-le ja 36% DTI-le 29% PTI ja 41% DTI (Gov't-laenud PITI - MOTI lingo). Ametlikult on käsitsi tagatud laenude puhul need kaks suhtarvud (28/36 ja 29/41) endiselt olemas.

90. plahvatus

Plahvatus algas 90ndate aastate alguses, kui FICO skoorid tööstuses levivad, ja arenesid välja kolm peamist riiklikku krediidiasutust (sageli nimetatakse hoidlateks). Enne seda sooviks pank nõuda elukoha hüpoteeklaenude aruannet ühest kohalikust krediitteenuse agentuurist .

Kohaliku krediidiasutuste agentuur seotakse tavaliselt ainult ühe riikliku hoidlaga. Näiteks on meil juba aastaid olnud Mt Vernonis asuv kohalik esindus, mis oli seotud TransUnion St Louis filiaaliga. Enamik Lõuna-Illinoisi laenuandjaid kasutas seda teenust, nii et peaaegu kõik meie piirkonnad kasutasid Trans Union'i aruandeid.

Arvutite arvu vananemiseni ja FICO tulemuste alguseni suleti kõik väikesed regionaalsed krediidiasutuste asutused, kuna pangad said krediitkaardi teavet ühe suurema hoidla (TransUnion, Equifax ja Experian) arvutilaadimise kaudu.

Väga lühikeses järjekorras hakkasid hoidlad pakkuma "tri-merge" aruannet, mis tähendab, et nad ühendasid oma arvuti ja ühendasid kliendi andmed ja teatasid sellest ühes lühikeses aruandes, mitte 3 erinevas aruandes. Nii et 90. aastate keskpaigaks hakkas järelturuteenuse allkirjastamine nõudma "tri-merging" aruannet, et saada täielik ülevaade laenuvõtja krediidiajaloost.

Ära unusta Freddy ja Fannie

Kõik see viib 90-ndate aastate keskpaigani, kui Freddie Mac ja Fannie Mae töötasid välja automatiseeritud kindlustuslepingute süsteemide või AUSi jaoks arvutite mudelid. Freddie Mac kutsus, et seal on "laenujuht" (LP) ja Fannie Mae kutsus, et tööandja on Underwriter (DU).

Need süsteemid suutsid kliente skoorida, tuginedes nendele krediidiskoorile, krediidiandmetele, laenukrediitide tasumiseks, krediitkaardi piirangutele ja krediitkaardibaasidele, laenu ja väärtuse suhtele, PTI suhtele ja DTI-le.

Tänapäeval on nii krediidiskoori kui ka AUS-i jaoks täpsed hindamismudelid varjatud saladused ja laenuandjad võime vaid ette kujutada, millised on mõned suured tegurid, mis nende mudelite juurde lähevad. Meile öeldakse, et mudelid sisaldavad mitut tegurit, kuid need, mida ma olen öelnud, on ilmsed. Nende AUS-mudelite järgi määrati laenuvõtja Aktsepteerimat või a Ettevaatust.

Nõus, mis tähendab, et kui kogu teave kinnitati, anti kliendile Fannie'ile ja Freddie'ile müügitegevus. Ettevaatusega oli vaja käsitsi tagatud laenu, kasutades vanade garantiitingimuste standardeid 28/36 suhtarvuga. AUS-i tulekuga võimaldasid Fannie ja Freddie oma mudelitel laiendada suhtarvud 33% -le PTI-le ja 40% DTI-le.

Fannie / Freddie ei võtnud ainult paar aastat, et kohandada oma mudeleid, tuginedes juurdepääsule statistilisele teabele, mille nad ja krediidiasutused võtsid maksejõuetuse tõenäosuse kohta, ühendades krediidikvaliteedi skoori andmed AUS-teabega. Nii et varsti võisime AUS-i abil laenusaajaid kindlustada 33/45 suhtega, seejärel 35/49 suhtarvuga.

Pange tähele: siin tuleb alampiir

2000. aasta alguseks plahvatas mittevastav või meid, mida me nimetame "sub-prime" laenuandjad. Oma hübriidsete AUS-mudelite (nimetusega "Desktop Originator", "DO") kasutamisel näeme, et tootmisharu hakkab ignoreerima PTI suhet ja DTI-suhe laieneb 55% -ni.

Sub-peaminister laenuandjad kiidaks heaks laenuvõtjad, kellel DTI suhe on sama kõrge kui 60-70%.

Mõne aja pärast ma mõtlesin, et Fannie ja Freddie olid 2003. aastal AUS-mudelitel nii kindlad, et nad alustasid suhete loobumise protsessi. Kui nende AUS mudel võitis kliendi heaks, võite ignoreerida PTI ja DTI suhet.

Nende väide on see, et LP & DU võtsid klientide suhtarvud koos muude teguritega arvesse maksejõuetuse tõenäosuse kindlaksmääramisel. Nii et teil oli kõrge krediidiga ja suurte aktsiatega kliente, mida teoreetiliselt võiks heaks kiita 100% DTI-ga. Nii avatakse uks kõigile "sissetulekuteta - mitte vara" laenud ja "märgitud tulu" laenud.

Siin tuleb mull

2007. aastaks hakkas eluaseme mull lekima ja kuigi me tegutsesime suhtelistest loobumisviisidest, võisite näha, et AUS mudelid hakkavad jõudma DTI suhtega ning harva saavad aktsepteerida üle 55%. 2008. aastal teame kõik, et eluaseme mullide lõhkemiseni, turgude mahapanekust ning igakuiselt turgude halvenemisel Fannie & Freddie tegid oma AUSi mudeleid peaaegu kord kuus. Väga lühikeses järjekorras nägime, et DTI suhe vähenes 49% -ni, siis 45%.

Võlakoormused tänapäeva jaoks

Täna on meil tegelikult palju erinevaid suhtarve elada. Käsitsikindlustuse standard on tavapäraste laenude puhul 28% PTI ja 36% DTI tavapäraste laenude puhul ja 29% / 41% valitsuse laenude puhul.

Toimetaja märkus: Mulle on naljakas, et suhtarvud on kasutanud minu CFP® uuringu juhendites esialgse suhte järgi.

AUSi kindlustuslepingu puhul loobutakse PTI-st, kui meie AUS-profiililt saabub nõusolek. Laenuvõtjate puhul, kellel on kõrge krediidiskoor ja 20% või rohkem omakapitali, võib lubatav DTI olla kuni 49%. Konsolideeritavate refinantseeringute või sularaha väljamaksete puhul on maksimaalne lubatud DTI 45%. Laenuvõtjatele, kelle omakapitalist on vähem kui 20%, mis nõuab PMI-d, on maksimaalne lubatud väärtus 42%, kuid juhul, kui krediidiskoor on üle 740, võib ERK äriühing loobuda ja lubada kuni 45%.

See annab teile 25-aastase hüpoteegitööstuse ajaloo. Kui sa seda kõike mõista, siis on mõned hüpoteegi firmad, kes sooviksid teid palgata. Olen näinud rohkem muudatusi viimase 2 aasta jooksul, mida ma olen näinud kümnendi jooksul enne 2008. Kui arvutid ikka koguvad statistika tõenäosus laenuvõtjate tõenäosus default, jätkame näeme, et tööstus areneb.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Tahaksin tänada Johannet, et ta jagas oma kogemust hüpoteegitööstuses viimase 2 ja poole aastakümne jooksul. Ma arvan, et suurim neist on lihtne: ela oma vahenditega. Lihtsalt, kuna teil on luba rohkem laenata, ei tähenda seda, et peaksite. See on koht, kus tervet mõistust tuleb hakata mängima. Enne hüpoteeklaenu võtmist, mis võib potentsiaalselt teie välja pühkida, usaldage oma soolestikku.

Lisa Oma Kommentaar