Kuidas alustada maja häkkimine ehitada kinnisvara rikkust

Keskmiselt ameeriklased, kes ehitavad mis tahes rikkust, teevad seda oma kodu omamise kaudu. Pikemas perspektiivis on kodu omamine tavaliselt parem kui elu rentimine. Kuid kui te olete nõus "maja panema", võib kodu omamine tuua teie netoväärtust kohe välja.

Üldiselt on maja häkkimine kunst, kus üürnikud maksavad teie peamise elukoha eest. Seda saate teha Airbnbis vabal magamistoaga üürile andes, elades ühes ühisosas olevas varaosas või elades koos toakaaslastega.

Näiteks mu parim sõber ostis 4 magamistoaga maja, kui ta alustas Arizona ülikooli kolledžis. Ta elas kapteni magamistoas ja andis välja kolm muud ruumi. See kokkulepe kattis kõik tema kulud - nii et ta ei pidanud mitte ainult rikkust, vaid ka elama!

Valides ebatavalise primaarmaja (või ebatavalise elukoha), võite seada ennast väga madalate elamiskuludeks ja suurte rahavoogude kuludeks tulevikus.

Mõtle maja häkkimine võiks olla teie jaoks õige? Siit saate teada, kuidas alustada.

Kiire navigeerimine Investeeringutasuvus tagasipöördumises esmase sissemaksega Teie maja arvates investeeringuna Kas keegi on maja-hack? Maja häkkimine Math1% RuleCap RateCash Flow (Tegelikud ja moonutatud) Lõppmõtted

Investeeringutasuvus koos esmakordse sissemaksega

Paljud noored kalduvad kinnisvarasse investeerima, sest teil on vaja pangast laenu saamiseks 20-25% sissemakseid. Kuid kui olete kodus häkkinud, võite minna väikese sissemaksega.

Rocky of Tampa, Florida ja finance blogi autor 30-0, kasutas VA-i laenu oma esimese "majapisiku" ostmiseks. VA laen on laenuvõtjaks veteranidele ja aktiivsele sõjaväele, mis võimaldab laenuvõtjatel panna 0% alla esmasesse kodusse.

Nagu Rocky läbis protsessi, tasus ta mõne kulu eest, kuid päeval, mil ta oma maja ostis, maksis müüja kulud tagasi. "Ma sain sellel andmevahetusel tõepoolest $ 300 positiivseks, nii et see töötas välja väga hästi."

Pärast maja ostmist kolis Rocky koos kahe sõbraga, kes tasus talle rendi. Kuigi tal oli kaks sõpra, kes temaga koos elasid, maksis Rocky ainult oma hüpoteegi eest 80 eurot kuus ja kolmandik kommunaalkuludest.

Kui te kaalute majapidamise häkkimist, on parimad pakkumised VA ja USDA laenud, kui teil neid nõutakse. Nendel laenudel on palju ettemaksu tasusid, kuid nad vajavad 0% sissemakse.

Laenuvõtjad võivad soovida arvestada tavalise hüpoteegi 5% sissemaksega. Kuigi maksate PMI-d seni, kuni jõuate 20% -lise omakapitali, on see endiselt odavam laen. FHA laenudele on ette nähtud kõrgemad rahastamiskulud ja jooksvad aastased tasud. Need lubavad ettemaksed alla 3,5%, kuid need ei pruugi olla kulude väärt.

Kui olete tõsiselt ostnud oma esimese vara, saate võrrelda hüpoteegi intressimäärasid ja laenuvõimalusi LendingTree'is.

Mõelge oma majast investeerimisena

Kuigi primaarmaja rahastamine on üsna lihtne, ei ole kõik majad võrdselt "hackable". Ruby Escalona ja Peter Prokaj, Jacksonville, Florida ja bloggers at Teekond me armastame, ostis kolm magamistuba, kaks vannituba linnahoone.

Kuna nad tegelikult elasid koos kahe magamistoaga korteri teise toakaaslasega, tundus, et linnamaja oli piisavalt suur, et üürida. Kuid nad otsustasid, et Airbnbi külalised töötavad paremini kui täiskohaga toakaaslane. Escalona selgitab: "Meie külalistemaja on üllatavalt väga lihtne täita. Üks põhjus, miks oleme edukad, on asukoht. See on up-coming piirkonnas. Kõik tahavad siin liikuda. Inimesed hakkavad siin saakima. "

Ostes suurema maja soovitavamas naabruses, on Escalona ja Prokaj oma kodusid häkkinud väga edukalt. Keskmiselt saavad Airbnbi külalised 85-90% hüpoteeklaenudest ja kuludest, millele lisanduvad teatud kulud oma maksudest maha arvata.

Rocky'il oli tema maja ostmisel sarnane investeerimishuvi. Ta ostis nelja magamistoaga maja, mida ta teadis, võis anda "1% reegli", kus brutokulu on vähemalt 1% maja väärtusest. Ta ostis ka maja, teades, et jagab seda koos toakaaslastega. Ta kaalus ühiste alade kujundust, magamistoa uksete tugevust ja muid tegureid, et veenduda, et see oli koht, kus ta tundis end mugavalt elada.

Kui otsustate osta mitmepereelamute kodu, peate olema kindel, et maja suudaks rahavoogude vajadusi rahuldada, kui otsustate oma vara lahkuda (uue töö tegemiseks või sellepärast, et soovite teist maja).

Kuigi teie toakaaslaste kasutamine teie elukulude vähendamiseks muudab palju mõtet, ei soovi te kinni vara, mis on rahavoogude negatiivne.

Kas keegi on maja-hack?

Rocky selgitab, et paljudele inimestele ei ole majade häkkimise idee rahaliselt võimatu; see on sotsiaalselt võimatu. "Sa pead olema valmis mõnedele külgadele," selgitab ta. "Ma mõtlen, mul on 32 ja ma elan koos toakaaslaga, aga ma maksan nii vähe, et elan majas, nii et see aitab minu finantseesmärgid. "

Prokaj selgitab, et Escalonas ja tema enda jaoks on eduka häkkimise tõeline saladus inimestele usaldav ja paindlik. Ta soovitab: "Mõelge sellele kui hea finantsvahend.See aitab teil säästa palju hüpoteegi, mida saate kuskil mujale kulutada. "

Vanemad on tavaliselt seisukohal, et laste kasvatamine muudab maja häkkimise võimatuks. Meie töötaja kirjanik Hannah oli esimese kogemuse, mis tõestab, et see nii ei ole. Ta ostis oma praeguse maja, kui tal oli väikelapse. Ta ostis spetsiaalselt keldris magamistoa ja vannitoaga split-taseme maja, et saaks seda rentida, kui ta leiab õige inimese.

Pärast seda, kui ta elas oma kohas vaid ühe nädala jooksul, käis sõber tema poole, paludes oma keldris rentida. See oli ideaalne sobivus. Ta elas seal koos oma kahe lapsega ja tema üürisumma katab suurema osa oma eluasemekuludest.

Kui see teile tundub huvitav, vaadake läbi kuidas alustada oma maja noteerimist Airbnbis.

Maja häkkimise matemaatika

Kui te hakkate sissetulekuks sissetulekuks rikkuse kujundamise strateegiana, siis on oluline, et raha töötab teie kasuks. Eelkõige peate säästa raha, kui elate kinnisvaras ja teil on võimalus seda muuta, kui otsustate liikuda. Te ei soovi loota kasvavale omakapitalile (eriti mitmepereelamutes).

Järgmised on kolm arvutust, mida peaksite enne maja ostmist häkkima.

1% reegel

1% reeglis sätestatakse, et rendipinnal peaks olema brutokulu, mis moodustab 1% iga kuu vara väärtusest. Kui vara on väärt 100 000 dollarit, peaks sellel olema õiglane turg, mille suurus on vähemalt 1000 USD kuus. 400 000 dollarilise vara väärtus peaks olema vähemalt 4000 dollarit kuus.

Kuna kavatsete selles vara elada, ei pea kinnisvara kasutama 1% reegli, kus elate. Selle asemel peaksite vara hindama nii, nagu oleksite kogu vara kolmandale isikule üürile andma.

Sõltuvalt teie elust võib 1% reegel osutuda võimatuks. See on siis, kui on mõistlik hakata vaatama mitmepalgelisi üürikortereid. Mitmeosalised omadused võimaldavad sageli saavutada renditulu suuremaks vara väärtuse suhtena.

Kui te plaanite Airbnb vara üürile anda, tehke konservatiivne ülevaade oma hõivatuse ja rendimäära kohta. Sa ei taha eeldada, et teil on külastajaid 30 päeva kuus, kes maksavad täissummasid.

Cap Rate

Kui leiate koht, kus kehtib 1% reegel, on aeg näha, kas teie varal on positiivne puhas põhitegevuskasum. See number näitab, kui palju raha võite teenida pärast hüpoteegi tasumist.

Sõltumatu puhaskasumitulu

See on arvutatud arvestuslik netotulu:

Oodatud renditulu * (ütleme 1000 dollarit kuus) = 12 000 dollarit aastas.
Vabakutseline määr (ütle 10%) = - 1200 dollarit aastas.
Kinnisvaramaks - = 1200 eurot aastas.
Varakindlustus = - 600 dollarit aastas.
Jagatud utiliidid (kui neid on) = $ 0.
Muud kulud (näiteks HOA jne) = - 2400 dollarit aastas.
Kokku = 6 600 dollarit aastas.

* Kasutage eeldatavat renditulu, kui te ei ela vara sees.

See vara teenib 6 600 dollarit aastas, enne kui maksate laenu põhiosa ja intressi. Kui kõnealune vara on väärt 100 000 dollarit, on selle kinnisvara määr 6,6% aastas. See tähendab, et kui olete hüpoteegi tagastanud, saate teenida maksimaalselt 6,6% (koos maja väärtuse tõusuga) aastas.

Kuna olete selle üksuse elus, peaksite arvutama oma piirmäära, mis põhineb vara elamisel. Kasutage sama võrrandit, kuid eeldatava renditulu asemel, mis põhineb rendi õiglase väärtusega turuväärtusel, kaaluge seda, mida teie üürnikud või toakaaslased tegelikult maksavad. Näiteks võib teil olla kaks toakaaslast, kelle eest maksate 400 eurot kuus, igaüks. Sellises olukorras oleks teie renditulu 800 dollarit kuus või 9 600 dollarit aastas.

Tegelik netotulu

Oodatud renditulu * (ütleme 800 dollarit kuus) = 9 600 dollarit aastas.
Vabade töökohtade arv (ütle 10%) = - 960 dollarit aastas.
Kinnisvaramaks - = 1200 eurot aastas.
Varakindlustus = - 600 dollarit aastas.
Jagatud utiliidid (kui neid on) = $ 0.
Muud kulud (näiteks HOA jne) = - 2400 dollarit aastas.
Kokku = 4 440 dollarit aastas.

* Põhineb eeldatavast üürist toakaaslastelt või üürnikelt, kui olete kodus häkkinud.

Selles näites on majade häkkimise perioodil saavutatav 4,44% suurune ülempiir 100 000-dollarilise vara puhul.

Kindlasummaline määr, mida peate saavutama, sõltub vara eesmärkidest. Majakesi häkkerite puhul otsiksin tegelikku üürikorraldust, mis on vähemalt 3 kuni 4%. Mõõdetud mõõdikute abil soovid tõenäoliselt näha vähemalt 5%, kuid kui olete agressiivne investor, võiksite otsida midagi 7-8% lähedasemale.

Rahavoog (tegelik ja tinglik)

Kui limi tariif toimib teie kasuks (nagu ülaltoodud näites), on aeg tõesti kaaluda, kas see on teie maja vara vara. Üldiselt on renditav vara investeerimine rahakäibest, mitte omakapitali kasvust, nii et peate keskenduma raha teenimisele kuus ja kuu välja.

Soovitan arvutada seda kahte võimalust. Esiteks arvutage aastane rahavoog, mis põhineb toaomanike või üürnike tegelikul rendil. See number võib olla negatiivne, kuid see annab teile hea mõte, kui palju te tegelikult eluaseme eest maksate. Seejärel arvutage tegelik rahavoog, mis põhineb rendil, mida võiksite saada, kui te ei ela vara sees.

Tegelik rahavoog

Tegelik netotulu (eelmisest jaotisest) (4 440 dollarit) jagatuna 12 = 370 dollarit kuus.
Igakuine hüpoteegi makse (100 000 dollarit rahastab 3,92% 30 aasta eest) = - 473 USD.
Kokku = $ 103 kuus.

Selles näites peab kinnisvara omanik maksma eluasemekulude (ja nende osakaalu) eest 103 USD.

Sõltumatu rahavoog

Loomulikult peate kinnisvarast välja saama vara, et teenida raha teile kuu ja kuu kohta. Sellisel juhul teeme sama arvutuse, kuid kasutame arvestuslikku tegevuslikku tulu (neto põhitegevusest saadud tulu, kui te ei ela vara sees).

Sõltumatu neto põhitegevuskasum (eelmisest sektsioonist) (6 600 USD), jagatud 12 = 550 USD kuus.
Igakuine hüpoteegi makse (100 000 dollarit rahastab 3,92% 30 aasta eest) = - 473 USD.
Kokku = 77 dollarit kuus.

Millist rahavoogu vajate?

Kuna teie piirkonnas kasvavad rendimäärad hakkavad tõusma, suureneb nende rahavoog koos nendega (enamikul juhtudel), nii et te ei pea alustama suuri rahavoogusid. Ideaalses maailmas soovite, et eeldatav rahavoog on vähemalt 100 dollarit kinnisvara kohta, kuid suurem on parem.

Kuna te kavatsete maja hukkuda ja elada kinnisvarasse mitu aastat, võite aktsepteerida väiksemat igakuist rahavoogu. Lihtsalt olge sellega ettevaatlik. Pole suhteliselt lihtne oma neto tegevuskulusid üle hinnata, nii et väikest rahavooga saab sattuda ootamatute kulude hulka, sealhulgas vabade töökohtade või remont.

Lõppmõtted

Maja häkkimine võib olla suurepärane võimalus omandada rikkust kinnisvara ebatavalisel viisil. Siiski peate olema rahul sellega, et te ei järgi "traditsioonilisi" sotsiaalseid norme.

Kui teil on tavatu eluviis, on see suurepärane võimalus varakult varakult luua vara.