Pangad

Kas te peaksite tegema oma kodumaise tagasimaksmise (investeeringuteks)?

Kas te peaksite tegema oma kodumaise tagasimaksmise (investeeringuteks)?

Kas olete kunagi mõelnud, et teete oma kodumaal investeerimiseks väljaostuvõetava refinantseerimise?

Paljudel inimestel on.

Ma sain täpselt selle küsimuse lugeja poolt.

Tere Jeff

Täname oma videote ja harivate veebisaitide eest!

Ma tean, et olete väga hõivatud ja see võib olla lihtne vastus, nii et tänan teid, kui võin aega vastata!

Kas te võiksite kunagi kaaluda kedagi nõustumist, et nad võtaksid väljaostu oma maja omakapitali investeerimiseks?

Mul on heaks kiidetud VA 100% -lise LTV-väljalennu fikseerimiseks 4% ja annaks mulle 100k mängida.

Kui keskmine ROI peer-to-peer, Betterment, Fundrise ja S & P 500 indeksi fondid on 6-8%, tundub, et seda tüüpi võimendamine töötab. Kuid, see on minu peamine elukoht ja on ilmne oht. Võiksin kasutada ka 100 000 kulda, et osta veel üks vara siin Las Vegasis, kasutades mõnda 100 000-st vara maha ja üürida.

BTW, ma oleks võlg vaba peale hüpoteegi, on 50k saadaval 401k laenu, kui see on vajalik hädaolukorras, kuid ilma kokkuhoiu. Mulle öeldi, et see on hull, kuid mõned artiklid võimu leevendamise kohta näivad teisiti, kuna madala intressimääraga hüpoteekid on inflatsiooni vastu võitlemisel head, seega pole ma kindel, kui hull see tegelikult on.

Ma hindaksin väga vastust ja võib-olla selle teema kohta artiklit või videot, sest olen kindel, et seal on ka teisi, kellel võivad olla samad küsimused.

See tundub arukas idee.

Kuid selle asemel, et vastata küsimusele otse, Ma esitan strateegia plusse ja miinused.

Lõpuks annan oma arvamuse.

Investeerimiseks mõeldud rahasummade refinantseerimise eelised teie kodus

Lugeja teatab, et talle on öeldud, et see idee on hull.

Kuid see pole vähe kindlad eelised.

Lukustamine väga madala intressimääraga

4% intressimäär on kindlasti atraktiivne.

Lugejal on väga raske laenata raha nii madalal määral peaaegu mis tahes muust allikast. Ja kiiruse sisselülitamisel võib ta lukustada parima hinnaga väga kaua aega.

Veelgi parem, koduhüpoteek on väga stabiilne võlg. Ta suudab lukustada nii määra kui ka igakuise laenu pikkuse - tõenäoliselt 30 aastat. 100 000-dollariline laen 4% -ga maksaks ainult 477 dollarit kuus. See on natuke rohkem kui auto makse. Ja see annaks talle juurdepääsu 100 000 dollarilisele investeerimiskapitalile.

Niikaua kui tal on mõlemad tulu ja töö stabiilsus makse sooritamiseks on laen iseenesest üsna väike.

Siiamaani on kõik korras!

Leverage Factor

Kasutame näitena S & P 500 indeksifondi siin.

Indeksi keskmine aastane tulukus oli umbes 10%.

Nüüd pole see aasta tagasi aasta tagasi. Kuid see on keskmiselt ligi 100 aastat.

Kui lugeja saab laenata 100 000 dollarit 4% ja investeerida ja 10% keskmine tootlus, on tal neto aastane tootlus 6%.

(Tegelikult on levik parem kui see, sest kuna laen amortiseerub, kaotab selle eest makstav intress.)

Kui lugeja investeerib 100 000 dollarit S & P 500 indeksifondi keskmiselt 10% aastas järgmise 30 aasta jooksul, siis on ta $1,744,937. See annab lugejale laenuks võetud investeeringutest paremaid tulemusi kui 17-1.

Kui kõik läheb plaanipäraselt, saab ta a miljonär kasutades väljalastud omakapitali strateegiat.

Seda on raske vaidlustada.

Tõusvad investeeringud, vähenev võlg

See lisab strateegiale kogu dimensiooni. Lugeja ei saa mitte ainult oma miljoneid saada, vaid teeb 30-aastaseks ajaks hüpoteegi tasu täies mahus ja ta on taas võlgadeta kodus.

Investeering ei suurene mitte ainult 1 miljonile dollarile, vaid hüpoteegi 30 aasta pikkuse tähtaja jooksul, laen ennast amortiseerub nullini.

Mis võiks olla valesti minna?

Seda me räägime järgmisest.

Väljaspool kodumajapidamiste väljalaske refinantse

See on huvipakkuv väljavaade sularaha välja refinantseerida oma kodus investeerimise eesmärgil.

Või rohkem asi kus see muutub üsna riskantseks.

Strateegia loob mitmeid riskitegureid.

Lõpptulemused ja VA rahastamise tasu

Uue esimese hüpoteegi võtmise üheks peamiseks puuduseks on sulgemiskulud.

Kui teete refinantseerimist, maksate tavaliselt sulgemiskuludes tavaliselt 2% kuni 4% laenusummast.

See hõlmab järgmist:

  • originaaltasud
  • taotluse esitamise lõiv
  • advokaaditasu
  • hindamine
  • pealkirjaotsing
  • tiitelkindlustus
  • hüpoteegi maksud

ja umbes tosina muud kulud.

Kui lugeja peaks tegema refinantseerimiseks 100 000 dollarit, saab ta ainult 96 000 kuni 98 000 dollarit sularahas.

Siis on VA rahastamise tasu.

See on hüpoteekkindlustuse lisatasu, mida makstakse kõige enam VA laenudele sulgemise ajal. See lisatakse tavaliselt uuele laenusummale.

VA rahastamise tasu on 2,15% kuni 3,30% uue hüpoteegi summa.

Kui lugeja võtaks endale $ 100 000 hüpoteegi ja VA rahastamise tasu määraks 2,5%, oleks ta võlgu 102 500 USA dollariga.

Nüüd ... ühendame mõlemad VA sulgemiskulude mõjud VA rahastamise tasu. Oletame, et sulgemiskulud on 3%.

Laenusaaja saab 97 000 dollarit netosumma sularahas. Kuid ta peab võlgma 102 500 dollarit. See tähendab, et ta maksab 102 500 dollarit, et saada 97 000 dollarit. See on 5500 dollarit, mis on ligi 5,7% sularaha sissetulekust!

Isegi kui lugeja saab uue hüpoteegi väga madala intressimääraga, maksab ta endiselt laenu järsult.

Investeerimisest lähtudes alustab ta oma raha eest ligi 6% -ga.

Ma ei saa soovitada garanteeritud kahjumit - ennetähtaegselt - ebakindlate tagasisaatmiste tegemiseks.

See tähendab, et oled algusest peale kaotanud.

Hüpoteegi intressid ei pruugi olla maksuvõlgnevad

Maksude vähendamise ja töökoha seadus võeti vastu 2017. aasta detsembris ja kehtib kogu tegevuse kohta alates 1. jaanuarist 2018 edasi.

Mõningad muudatused maksuseaduses olid pole soodne kinnisvaralaenudele.

Eelmise maksuseaduse kohaselt võib majaomanik maha arvata kuni 1 miljoni dollari suuruse hüpoteegi eest makstud intressi, kui seda raha koduse ehitamiseks, omandamiseks või renoveerimiseks kasutati. Nad võivad maha arvata intressi kuni 100 000-ni väljalastud tuludest, mida kasutatakse koduga mitteseotud eesmärkidel.

See võib hõlmata kõrge intressiga krediitkaardivõlgade tasumist, lapse kolledži hariduse tasumist, investeerimist või isegi uue auto ostmist.

Kuid tundub, et see muutus uue maksuseaduse alusel.

Oma kodus mitteseotud eesmärkide ostmine kuni 100 000 dollarini ja intresside arvessevõtmine tundub olevat konkreetselt välja toodud kõrvaldatakse uue seadusega.

Nüüd on laialdaselt eeldatud, et uuele esimesele hüpoteeklaenule mittevastav omakapitali ka ei saa enam maha arvata.

Nüüd on seadus endiselt täiesti uus ja see kuulub nii tõlgendamisse kui isegi läbivaatamisse. Aga just seal on see just praegu.

Võib olla veelgi suurem takistus, mis muudab raha väljavõtmise intresside mahaarvamise niikuinii mõttetuks.

Uue maksuseaduse kohaselt suureneb tavapärane mahaarvamine ühele maksumaksjale 12 000 dollarile (eelmisest seadusest 650 000 dollarini) ja 24 000 dollarile (eelmise seadusega võrreldes 12 700 dollarit) abielupaaride ühiseks esitamiseks. (Ärge liiga põnevil - isiklikud erandid on kõrvaldatud ja kombineerituna standardse mahaarvamisega, et luua kõrgem piir.)

Pikk ja lühike on kõrgema standardse mahaarvamise tasemega, on palju vähem tõenäoline, et hüpoteegi intressid on igal juhul maha arvata. Eriti laenusumma on nii madal kui 100 000 dollarit ja mitte rohkem kui 4 000 eurot intressi makstud.

Kasutades fonde, et investeerida robot-nõustajatesse, on S & P 500 või peer-to-peer Investments (P2P)

Lugeja on õige, et need investeeringud on taganud püsiva kasumi, mis ületab 4%, mida ta hakkab maksma väljuvalt refinantseerimisel.

Vähemalt teoreetiliselt, kui ta saab laenata 4% ja investeerida ütlema, 10%, see on mitte-brainer. Ta saab 6% aastase tulu, sest see ei tee peaaegu midagi. See kõlab täiesti täiuslik.

Kuid nagu öeldakse, kui see tundub liiga hea, et olla tõsi, siis ilmselt on see.

Ma soovitan sageli kõiki neid investeeringuid, kuid mitte siis, kui võlga kasutatakse nende omandamiseks.

See muudab kogu mängu.

Kui investeerite mõelda, peate alati arvestama kaasnevate riskidega.

Viimase üheksa aastaga on mõnevõrra moonutatud traditsiooniline riskihinnang.

Näiteks on aktsiaturg tõusnud üheksa aastat järjest, ilma et see ületaks rohkem kui 10%. On lihtne mõista, miks inimesed arvavad, et tulud on automaatsed.

Aga nad ei ole.

Jah, see võib olla olnud viimase üheksa aasta jooksul. Aga kui te vaatate tagasi edasi, ei ole kindlasti nii olnud.

Turg on tõusnud ja langenud, ja kuigi see on tõsi, et kui te välja pääseksite pikaajaliselt, muutub võla olukord pildi.

Kindla vastutuse ja ebakindla investeeringu tagastamise vastavusse viimine

Kuna ta investeerib turule 100% laenatud vahenditega, suurenevad kõik kahjud.

Midagi 50-protsendise aktsiahindade krahhi järjekorras, näiteks Dot.com Busti ja Financial Meltdowni juhtumil, võis näha, et lugeja kaotab sarnase krahhi korral 50 000 dollarit.

Kuid ta maksab endiselt oma kodus 100 000 dollarit.

See on koht, kus inimene emotsioon saab pilti. Kuna ta mängib laenatud raha, on see hea võimalus, et ta hakkab paanikat müüma oma investeeringud pärast sellist kahju.

Kui ta seda teeb, kaotab tema kaotus püsivaks - ja ka tema võlg.

Sama kehtib ka siis, kui ta investeerib robo-nõustajana või P2P-laenudega.

Robo-nõustaja tagastamine on igal juhul nii aktsiaturuga seotud, kui S & P 500 indeksifond on. P2P laenuinvesteeringud ei ole riskivabad.

Kuna enamik P2P-i investeerimis- ja laenutehinguid on toimunud alles finantsjõu lahkumisel, pole kindel, kuidas need toimivad, kui sarnane kriis toimuks.

Ükski neist pole peaaegu sama probleemiks, kui otse investeerida, mis põhineb säästlikul kapitalil.

Aga kui teie investeeringukapital tuleneb võlgadest, eriti 100% -st, ei saa seda ignoreerida.

Ei ole mõtet mingit kindlat investeeringutulu saamiseks vastutust leida.

Kasutades fonde Las Vegase investeerimisobjekti ostmiseks

Paljuski näib see välja nähtuna lugeja pakutav kõige riskantsem investeeringutegevus.

Pinnal kõlab see peaaegu loogiline - lugeja saab laenu kinnisvara vastu, osta rohkem kinnisvara. See on tundub teha palju mõtet.

Kuid kui me sügavamale kaevama läheme, oli Las Vegase turg eelkõige viimases majanduslanguses kõige hullem.

Peak-to-minimaalne varade väärtused langesid aastatel 2008 kuni 2012 50% -ni. Las Vegasit nimetati tihtipeale Ameerika sulgemise pealinnaks.

Ma ei tähenda, et Las Vegase turg on hukkunud, et seda tulemust uuesti näha.

Kuid Zillow.com allolev diagramm näitab potentsiaalselt hirmuäratavat arengut:

Diagrammi tagurpidi U moodustumine näitab, et praegused kinnisvara väärtused on taas jõudnud tipptasemele.

See toob küsimuse - mida me ei saa vastata - mis siin praegu on erinev? Kui hinnad kukkusid pärast viimast tippu, pole garantiid, et see ei saaks enam juhtuda.

Veelkord ma ei prognoosida seda tulemust.

Kuid kui kavatsete 100% -lise võlaga Las Vegase turule investeerida, ei saa seda ka ignoreerida. Viimase turukriisi ajal ei vähenenud kinnisvara väärtused lihtsalt - paljud omadused muutusid täiesti tühjaks mis tahes hinnaga.

Selline õudusunenägu peaks olema 2009.-2012. Aasta languse kordamine, kusjuures lugeja kaotaks 100% oma investeeringust. Samal ajal on tal kodus endiselt 100% laenu. Mis sel hetkel võib olla rohkem, kui maja on väärt, luues topelt ohustatud lõksu.

Veelkord kõlab idee teoreetiliselt hästi ja see on kindlasti mõtet ka hiljutiste hinnatõusude vastu.

Kuid tuleb arvestada "nädalaaja stsenaariumi", eriti kui investeerite selle suure võimendusega.

Kodu ohtu panemine

Kuigi ma üldiselt soovitan investeerimisotstarbelist võlga kasutada, on mul veelgi suurem probleem, kui võla allikas on perekodu.

Investeerimise eesmärgil raha laenamine on alati riskantne.

Kuid kui teie kodu on laenu tagatis, on risk kaks korda suurem. Teil ei ole mitte ainult riski, et investeeringud, mida teete, võivad hapuks jääda, vaid ka, et võite oma elukvaliteeti kaotada.

Oletame, et ta investeerib 100 000 dollarit. Kuid finantsvõimenduse tõttu on investeeringu netoväärtus viie aasta jooksul vähenenud 25 000 dollarini. See on paha. Kuid ta maksab endiselt oma kodus 100 000 dollarit.

Ja kuna see on 100% laen, tema kodu on 100% ohus. Investeerimisstrateegia ei suutnud välja panna, kuid ta on endiselt vastutusest kinni.

Kui raha kasutatakse siseturul kinnisvarainvesteeringute soetamiseks, saab see kahekordse valla.

Näiteks peaks Las Vegase turg tabama sarnaselt sellele, mida ta tegi Financial Meltdowni ajal, mitte ainult ei kaota kinnisvarainvesteeringut, vaid ka oma kodus.

Ta võib lõpuks olukorras, kus tal on nii kinnisvarainvesteeringus kui ka tema kodus negatiivne omakapital. See ei ole ainult halb investeering - see on sertifitseeritud luupainaja!

See võiks isegi tuua ta pankroti kohtusse või vara väljaostud kahte kinnisasja - peamist elukohta ja kinnisvarainvesteeringut. Lugeja krediit läheks kümneks aastaks päris palju.

Nüüd on tal oma koju nullrisk.

Kuid kui ta teeb 100% raha välja, ta muudab selle nullriski 100% -lise riskina. Arvestades, et maja on vaja elukohana, ei ole see risk, mida tuleks väärtustada.

Lõplikud mõtted

Kas oskate öelda, et mul pole selle strateegiaga sooja ja pimedat tunde? Ma arvan, et sa mõistad seda rohkem, kui keskenduda Cons'ile kui Plussile, kus ma selle küsimuse alla saan.

Ma arvan, et see on suurepärane idee teoorias, kuid seal on liiga palju, et see võib valesti minna.

On veel kolm muud tegurit, mis panevad mind uskuma, et see pole ilmselt hea mõte.

1. Muude säästude puudumine

Lugeja teatab, et tal on "... 50k saadakse 401k laenust, kui see on hädaolukorras vaja, kuid ilma säästmiseta." Minu jaoks on see kiire punane lipp. Kudos teda, et tal pole muud võlga, kuid hoiuste puudumine - välja arvatud see, mida ta saab laenata oma plaani 401 (k) vastu - laeb alarmkellasid.

Sellise kõrge riskiteguriga investeerimiskava kasutuselevõtmine ilma igasuguste rahaallikateta ületaks kõiki riske.

Muidugi võib ta võita laenu oma 401 (k) vastu, kuid see loob veel ühe kohustuse.

Seda tuleb tagasi maksta ja see muutub kinni ainult tema ainus ülejäänud koormamata vara (401k).

Kui ta peab laenu võtma kriisi ajal vedeliku hoidmiseks, on see lihtsalt küsimus enne aega, mil strateegia kaob.

2. Lugeja riskitaluvus

Meil pole aimugi, mida lugeja riskitaluvus on.

See on oluline, eriti kui teete kompleksset investeerimisstrateegiat.

Kuigi see võib tunduda tõepoolest tõsiasi, mida ta kaalub, see on viide sellele, et tal on kõrge riskitaluvus, ei saa me olla kindlad. Tema prognoosid põhinevad optimistlikel tulemustel - investeeringud, mida ta teeb laenatud raha, toob kaasa positiivseid tulemusi.

Mida me ei tea, ja mida ma palun lugejal kaaluda, on see, kuidas ta suudaks suurt pöördumist.

Näiteks kui ta laenu jätkab, investeerib raha ja leiab ennast esimesel paaril aastal alla 20% või 30%, kas ta suudab öösel magada? Või kas ta kavatseb kaaluda varajase lahkumisstrateegia, mis jätab ta püsiva nõrgenenud finantsolukorra?

Need on reaalsed riskid, mida investorid reaalses maailmas kokku puutuvad. Mõnikord kaotad raha. Ja kuidas te sellele tulemusele reageerite, saate strateegia edukuse või ebaõnnestumise kindlaks määrata.

See on kindlasti kõrge riskitaseme / kõrge tasu plaan. Kui tal pole riskipuljet selle käsitsemiseks, on kõige parem mitte alustada.

Keeleosas lihtsalt sellepärast, et teil on riskitaluvus, ei taga edu.

3. Ostmine Market Peak

Ma ei tea, kes seda ütles, kuid küsiti, kus turg läheb, tema vastus oli "Turg tõuseb. Ja turg läheb alla ".

See on fakt ja see, mida iga investor peab aktsepteerima.

See ei tähenda turu ajastamisstrateegiate kasutamist, vaid reaalsuse tunnustamist.

Siin on probleem: nii finantsturud kui ka kinnisvara on viimasel üheksal aastal stabiilselt liikunud (kuid võib-olla veidi vähem kinnisvara puhul).

Varem või hiljem kõik turud pöörduvad tagasi. Need turud on ka.

Ma olen mures, et lugeja võib laenata raha, et võimendada investeeringuid, mis võivad osutuda absoluutseks halvimaks ajaks.

Irooniline, et laenuressursside investeerimise strateegia on turukriiside korral palju vähem riskantne.

Kuid sel hetkel on kõik liiga hirmul ja keegi ei taha seda teha. See on ainult turupiipidel, kui inimesed uskuge investeerimisturgudel ei ole riski, et nad mõtlevad tõsiselt selliste asjade suhtes nagu 100% laenud investeeringuteks.

Lõppkokkuvõttes võib lugeja strateegia olla väga hea mõte, kuid väga halb ajastus.

Halvima kohtuasja stsenaarium: lugeja kaotab oma kodu hõivamise korral

See on see, mis blokeerib minu vastu tehingu. Investeeringute tegemiseks oma kodumaalt raha tagasimaksmine on kindlasti kõrge riskitasemega strateegia.

Pead sa oled miljonär, sabad sa oled kodus.

See ei ole lihtsalt oht see on tõsine oht. Me ei tea, kas lugejal on ka perekond.

Ma ei suutnud soovitada kellegi pereliikmeid, kes sellesse positsiooni võtaksid, isegi kui maksed olid nii suured.

Lugeja esitatud faktide põhjal vaatleme 100-protsendilist finantsvõimendust - 100% laenu tema majas ja seejärel täiendavat (401k) võlga, kui ta sattub rahavoogudega seotud probleemidesse. See on selline võlg, mis teeb kas teid rikkaks või viib teid vaeseks majaks.

Arvestades, et lugejal on võlgnevuseta kodu, ei ole eluasemelaenu, ja võime arvata, et tema 401 (k) juures on vähemalt 100 000 dollarit, on ta praegusel hetkel päris kindlas olukorras. Võttes 100% -lise laenu tema majale ja kasutades 401 (k) laenu hädaolukordadele, võib see olukord muutuda mitte rohkem kui aasta või kaks.

Ma soovitaksin väljalaske refinantseerida.

Mis on Sinu arvamus?

Lisa Oma Kommentaar