7 Reeglid, mida ma õppisin pärast kinnisvara investeerimist murdmist

Järgmine on reaalse elu lugu, mille on esitanud kolleegide blogger.

Kinnisvarainvesteeringute pikaajalise rikkuse loomine on reeglite mõistmine ja ei lähe murtud.

Mul oli 24-aastaseks saanud mulle seitse maja. Porsche Boxsteri käes oli mul kõikehõlmav kinnisvara rikkuse unistus. Ma tõmbasin üürist ja täistööajaga töölt peaaegu kuus numbrit aastas.

Kaks aastat hiljem olin murdis.

Sellepärast võin ma Jeffi lugu lugeda, mida ta õppis kinnisvarasse investeerides. Ta õppis väga kiiresti, et mõned kinnisvara rikkused on liiga head, et olla tõsi.

Ma usun ikka veel täielikult kinnisvara võimu kui rikkuse pikaajalist generaatorit.

Ma ei ole oma kinnisvaraemiirust üsna ehitanud oma endise hiilguse juurde, kuid olen loonud järjepideva rahavoo allika, mis aja jooksul kasvab.

Kui olete kunagi unistanud kinnisvarasse investeerimise alustamisest, unistanud miljoneid varaobjektidest, peate vältima petturitest ja müüdest, mida müüvad infomarketingimüüjad.

Sa pead mõistma seitset kinnisvara reeglit, mis loob pikaajalise jõukuse.

Kuidas ma hakkasin kinnisvarasse

Alustasin kolledži kolmanda aasta jooksul kommertskinnisvaramaaklerina.

Arendajatelt, nagu Sam Zell ja Donald Trump, olen alati olnud lugu kinnisvara rikkustest. Mulle meeldis idee võtta toornafta või hoone tükk ja muuta see kassaaparaadiks.

Kommertskinnisvara müümine oli alles algus. Ma tahtsin olla arendaja, investor, omanik.

Kommertskinnisvara turg oli 2002. aastal taas tõusuteel, kuid eluasemeturg õitseb. Ma nägin lubadust kiiret kallinemist ja kerge raha rahastamise kaudu ning otsustasin selle üle minna.

Ma hakkasin ühepereelamute ostma 10% alla raha, mida ma teenisin Marine Corpsis ja kui ma sain oma esimese töökoha ettevõtte finantseerimiseks. Ma keskendusin ...odavad linnaosad"Kus ma saaksin osta odavamaid kinnisvara poole hinnaga, mida ma peaksin maksma paremates linnades.

Ma arvasin, et võin ikkagi saada korralikke turuhindu majatele, mis maksavad kümme või kakskümmend olulist vähem, nii et tulud oleksid suuremad.

See oleks lõpuks minu oma esimene viga.

Kuid ma olin näljane, nii et ma purustasin oma kinnisvara kinni, refinantseerides, et raha välja maksta, ja pannes raha teisele varale.

Ma olin rikas.

Minu kinnisvara Empire hakkab purustama

Kolme aasta jooksul ma ehitasin kuni kuus kinnisvara, lisaks oma kodus. Ühel hetkel ma hindasin oma kinnisvara veidi üle poole miljoni dollari, umbes viiendik sellest omakapitalis.

Võibolla ma ei olnud rikas mõne määratlusega, kuid see ei olnud halb 24-aastane kolleegiumist välja.

Siis hakkas kõik hakkama lagunema.

Minu kuus üürikorterit teenisid järjepideva rahakäibe, kuid ainult sellepärast, et tegin enamikku tööd ise. Ma olin oma elektrik, kunstnik ja kinnisvarajuht. Sa saad selle idee.

Des Moinesi turg on üsna väike ja kinnisvarahalduril on raske leida ühe pere omadusi.

Ma leidsin mõned ettevõtted, kuid kõik tahtsid maksta ülespoole 15% rendi kogutulust. See oleks tähendanud peaaegu kogu kinnisvara rahavoogu välja maksmist, sest hüpoteegi maksed läksid enamuse üürist välja.

Kinnisvara haldamine oli läbi, nii et ma olin kinni, tegin seda ennast koos magistriõppes täiskohaga töökoha ja öösel klassid oma magistrikraadi.

Langede teisel poolel olevate odavamate omaduste tagajärg oli pidev üürniku peavalu, linnaehitusinspektorite kaebused kinnisvara kuritarvitamise korral ja töökoha puudumine kohtus üürnik.

Ma hakkasin oma omadusi tähelepanuta jätma.

Nagu aktsiainvestor kullaturul, hoidusin ma isegi oma maja mõtlemisest. Kui üürnik lahkus välja või tõstatati, võib kinnisvara kuu aega vabaks jääda, enne kui ma veetsin nädala, mis on vajalik selle ümberkujundamiseks ja selle tagasitõmbamiseks turule.

Tühjad majad tähendasid, et ma tasusin hüpoteegi maksed hüpoteeklaenude tasumiseks ja see ei saanud kauem olla.

Ma alustasin laenumaksete kadumist ja hävitasin oma krediidiskoori. See ei tähenda enam refinantseerimist ega pangast lihtsamat raha.

Põletatud ja täiesti pettunud, hakkasin ma müüma omadusi, mida saaksin saada.

See oli 2006. aastal ja turg hakkas kinnisvara mullist välja saama, nii et mõnikord tähendas see müüki maja vaid hüpoteegi tasumiseks.

Kinnisvara investeerimise müüdid ma õppinud kõvasti

Mul on endiselt paar rentimisomadust ja usun ma kinnisvara investeerimise pikaajalistesse väärtustesse. Kahjuks on seal palju müüte, liiga palju 3 a.m. infomercials müüvad kuuma strateegiaid, et saada rikkaks kiireks.

Esiteks kinnisvara on mitte rikas-kiire investeering.

Kinnisvara rikkuste tõelised lood loodetavad aastakümneid, isegi põlvkondi. Donald Trumpi isa oli juba edukas kinnisvaraarendaja ja Sam Zell on alates 1960. aastate algusest haldanud kinnisvara.

Kinnisvarainvesteeringute keskmine aastakasum on kinnisvarainvesteeringute usaldusühingute riikliku assotsiatsiooni (NAREIT) andmetel 40 aastat tagasi 12,6%.

See on a kindel tootlus, kuid mitte midagi, mis paneb sind miljonäriks üleöö.

Ainsad inimesed, kes saavad kinnisvara investeerimist rikasteks, on need, kes müüvad strateegiaid investoritele pahatahtlikumaks.

Kinnisvarainvesteeringute teine ​​müüt on see, et see on kassaaparaat, lihtsalt helin kell ja rahakäive.

Tegelikult on enamus teie tootlusest maksusoodustused ja pikaajalised kinnisvara hinnatõusud. Kui võtate oma vara võlga, siis enamus teie üürist sööb hüpoteegi maksed ja kinnisvara haldamine.

Ehkki suurim müüt kujutab endast seda, et kinnisvara on passiivse sissetuleku allikas.

Võimalik, et saate palgata kinnisvarahaldurit, muutes oma omadused passiivseks sissetulekuks, kuid see pole enamiku üksikute investorite jaoks küsimus. Kinnisvara impeeriumi kasvatamise algusaastatel ei ole piisavalt rahalisi vahendeid, et saada professionaalset juhtimist.

7 Reeglid kinnisvara investeerimiseks (õige tee)

Vähesed investeeringud on loonud nii palju perekonna rikkust kui kinnisvara, kuid müüte ja pettusi on lihtne lasta. Rentimisega seotud raha teenimine tähendab seda, et luua reaalseid varasid, mis muudavad teid pikaajaliseks ressursiks, tähendab nende müütide vältimist.

Kinnisvara reegel # 1 - Esimene asi, mida peate tegema, on õppida, kuidas vara õiglast väärtust enne selle ostmist leida. Iga investeering võib olla õige hinnaga hea pakkumine, kuid seda kinnisvara hinda pole alati lihtne leida.

• Leia vähemalt viis sarnast maja, mis on müüdud eelmisel aastal samas naabruskonnas. Tavaliselt saate seda leida maakonna hindaja büroos või selliste saitide kaudu nagu Zillow.
• Jagage müüdud maja müügihind nende ruutjalga ja seejärel keskmist arvu.
• Korrutage see keskmine hind ruutjalga eluruumide järgi, mida soovite osta, et õiglase väärtuse hinnang selle kohta, kui palju see on väärt.

Kinnisvara reegel # 2 - Hinnake, kui palju vara haldamine läheb maksma iga detaili juurde.

See tähendab piirkonna turuhindade keskmistamist, lahutades vabade ametikohtade ja kinnisvara haldamise eest. Kuni te ei mõista muid kulusid, nagu kommunaalteenused ja hooldus, pidage oma prognoose konservatiivseks.

• Valmistame kolm hinnangut oma rahavoogude kohta iga vara kohta. Üks hinnang peaks arvutama kõik kulud halvima stsenaariumi korral, mis on teie arvates kõige paremini konkreetse aasta jooksul.
• Ole realistlik aja kohta, mille jooksul saate oma vara haldamist panna. Mõelge vähemalt osalise tööajaga hoolduse või juhtimise abistamisele.

Kinnisvara reegel # 3 - Osta ainult kvaliteetseid omadusi, kus oleksite mugav elada. Te saate paremaid üürnikke ja neil on madalam vaba ametikoht. Te ei tea kunagi, kui asjad ei lähe nii nagu plaanitud, siis võite lõpuks elada ühes teie üürides.

Kinnisvara reegel # 4 - 3:00 infomercials ütleb teile, et kinnisvara rikkuse saladus on võimalikult palju võlgu ja võimalikult kiiresti osta võimalikult palju maju.

See strateegia muudab põnevaid PowerPointi esitlusi, kuid toob kaasa ainult põlengu ja pankroti.

Kinnisvara reegel # 5 - Võtke see aeglaselt, ostes paar maja esimesel aastal ja tunnete, kui palju kinnisvara haldamiseks kulub. Te ehitate pikaajalise äri ja vältige oma pea üle.

Kinnisvara reegel # 6 - Kaaluge kinnisvara investeerimise klubi liitumist või käivitamist teiste kinnisvaraomanikega. See on mulle tohutult kaasa aidanud, kui ta on mu uuenenud impeerium uuesti üles ehitanud.

• Leidke teisi kinnisvarainvestoreid kinnisvaramaaklerite, töövõtjate ja internetis.
• Püüa leida inimesi, kellel on oskused kinnisvara eri aspektides, alates agendid kuni töövõtjate, advokaatide ja kinnisvara haldurid. Oma oskuste koondamine tähendab seda, et kõik ei pea olema kõiges asjatundjad.
• Gruppide loomiseks ametlikest ühendustest on erinevaid võimalusi, kui ühendate oma raha investeeringuteks mitteametlikesse gruppidesse, kus te lihtsalt müüte ideid ja abistaksite üksteist teenustega.

Kinnisvara reegel # 7 - Lõpuks mitmekestage oma kinnisvarainvesteeringud nii palju kui võimalik.

Ühtse vara maksumus tähendab, et paljud individuaalsed investorid on ühel turul varjatud, kui neil on üks kinnisvara tüüp. See tähendab kogu kinnisvaratüübi või kohaliku turu languse ohtu.

• Osta erinevaid kinnisvara tüüpe, sealhulgas elamu, büroo, ladu, vaba aja veetmise ja ladu.
• Võimalusel ostke Ameerika Ühendriikides erinevatel turgudel.
• Üks võimalus oma otsese kinnisvaraportfelli mitmekesistamiseks on REITide või kinnisvarafondide omandamise kaudu, mis võimaldab teil osta aktsiate positsiooni kümnete tuhandete, mitte kümnete tuhandetega.

Nagu iga investeering, võib kinnisvara sind rikkad olla, kui tead, kuidas vältida suurimaid lõkse.

Olles pikaajaline kinnisvarainvesteerija, peate mõistma reegleid, mis hoiavad sind kaotamata oma raha, nagu ma tegin. Ära lase lugu hoida sind jälgida oma kinnisvara unistused kuigi. Ma investeerin endiselt rendipinnadesse ja ennast ühel päeval rikkad.

Joseph Hogue töötas omakapitali analüütikuna ja majandusteadlasena enne, kui mõistsin, et see on rikas, ei asenda seda õnnelikuks. Ta töötab nüüd viis veebisaiti isiklikes rahandustes ja rahavoogude niššides, teeb rohkem raha kui kunagi varem 9-5 töökohal ja armastab oma tööd oma kodust äri.